空き家特例はマンションでも使える？区分所有建物登記の要件を確認

公開：2026年11月14日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

空き家の3,000万円特別控除は、区分所有建物登記がされている建物でないことが要件の一つです。区分所有建物登記のある建物は要件を満たしません。要件は租税特別措置法第35条と国税庁No.3306で確認でき、迷うときは税務署や税理士へ。

この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）の対象になる「被相続人居住用家屋」は、区分所有建物登記がされている建物でないことが要件の一つです。

区分所有建物登記のある建物は、この要件を満たしません。相続したマンションの一室が当てはまるかは、登記を見て判断することになります。

売る前に、税務署や税理士、市区町村へ確認してください。

マンションを相続して売るとき、空き家の3,000万円特別控除は使えますか？

空き家特例の対象になる「被相続人居住用家屋」は、区分所有建物登記がされていない建物とされています。区分所有建物登記のある建物は、この要件を満たしません。

相続したマンションの一室が当てはまるかは、登記で確かめたうえで、売却前に税務署や税理士、市区町村へ確認する必要があります。

国税庁タックスアンサーNo.3306（令和8年4月1日現在法令等）では、被相続人居住用家屋の要件を次の3つとしています。3つすべてに当てはまる必要があります。

イ：昭和56年5月31日以前に建築されたこと
ロ：区分所有建物登記がされている建物でないこと
ハ：相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

根拠は租税特別措置法第35条第3項と第5項です。適用期間は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡です。

なぜ区分所有建物は空き家特例の対象外なのですか？

租税特別措置法第35条第5項は、被相続人居住用家屋の要件として、区分所有の建物でないことを定めています。

条文は「建物の区分所有等に関する法律第一条の規定に該当する建物でないこと」と書き、国税庁タックスアンサーNo.3306は「区分所有建物登記がされている建物でないこと」と説明しています。

区分所有建物登記のある建物は、この要件に当てはまりません。

ここでは、条文の定めを確かめるところまでを書きます。定めの理由についての推測は書きません。

国土交通省のページ「特例措置の概要（令和6年1月1日以降の譲渡）」は、被相続人の居住の用に供していた家屋とその敷地等を相続した相続人が、一定の要件を満たして譲渡した場合の特例として案内しています。

空き家特例の3要件のうち、区分所有の建物はどこで外れますか？

空き家特例の3要件のうち、区分所有建物登記のある建物が外れるのは、区分所有建物登記の要件（ロ）です。

築年や、被相続人以外の居住者の有無が合っていても、3つすべてに当てはまる必要があります。条文と国税庁の文言、確認先を表にまとめます。

確認すること	条文・国税庁の文言	マンションの一室の場合	確認先
築年（イ）	第35条第5項第1号「昭和五十六年五月三十一日以前に建築されたこと」／No.3306「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」	築年が合っていても、区分所有の要件は別に判断される	登記事項証明書、税務署・税理士
区分所有（ロ）	第35条第5項第2号「建物の区分所有等に関する法律第一条の規定に該当する建物でないこと」／No.3306「区分所有建物登記がされている建物でないこと」	区分所有建物登記のある建物は、この要件に当てはまらない。一室が該当するかは登記で確認する	登記事項証明書で登記の種類を確認し、税務署・税理士へ
居住者（ハ）	第35条第5項第3号「当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかつたこと」／No.3306「被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」	同居者の有無とは別に、区分所有の要件が判断される	物件のある市区町村、税務署
別の特例	居住用財産の3,000万円特別控除（第35条第1項・第2項）は、第3項の空き家特例とは別に定められている	要件も別。当てはまるかは個別に確認が必要	税務署・税理士
確認書	市区町村長の「被相続人居住用家屋等確認書」（No.3306）	特例を使う場合の添付書類の一つ	物件のある市区町村

空き家特例が対象にする売り方は、次の3つの型です。

イ：家屋（敷地とともに売る場合を含む）を売る。相続から譲渡まで事業・貸付け・居住に使っておらず、譲渡時に耐震基準を満たしていること
ロ：家屋を全部取り壊すなどした後に、敷地等を売る
ハ：令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋（敷地とともに売る場合を含む）を売り、譲渡の年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか、全部の取壊し等を行う

親子や夫婦など、特別の関係がある人への売却は対象外です。

区分所有の建物が対象外のとき、ほかに確認できる売却時の特例はありますか？

同じ「3,000万円特別控除」という名前でも、居住用財産を譲渡した場合の特例（租税特別措置法第35条第1項・第2項）は、空き家特例（同条第3項）とは要件が別に定められています。

相続したマンションで使えるかどうかは、住んでいたか、いつ住まなくなったかなどで変わります。当てはまるかは、税務署か税理士に確認してください。

条文のつくり：第35条第1項・第2項は居住用財産を譲渡した場合の規定で、第3項の空き家特例とは別に定められています。
調べ方の入口：国税庁タックスアンサーで該当する番号を探し、その番号を税務署や税理士に伝えて確認します。No.3306の関連コードには、No.3302「マイホームを売ったときの特例」が挙がっています。
本記事の範囲：第35条第1項・第2項の要件の中身は、ここでは説明しません。

当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。

空き家特例の期限や控除額で、マンション以外の人も押さえておくことは何ですか？

空き家特例の期限は2つあります。1つは、制度自体が令和9年12月31日までの譲渡を対象にしていることです。

もう1つは、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることです。

控除額：令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上なら、控除は2,000万円までです（第35条第4項）。
売却代金：1億円以下であることが条件です。
1億円の判定：一体で使っていた部分の分割売却や、他の相続人の売却分も合わせて判定します。合わせる期間は、特例を使った譲渡の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。
超えた場合：売却の日から4か月以内に、修正申告と納税が必要です。
令和9年12月31日より後：最新の扱いは、国税庁・国土交通省の案内で確かめてください。

自分のケースが当てはまるか迷ったら、誰にどう確認すればよいですか？

建物の登記の種類は登記事項証明書で確認できます。特例の当てはまりは税務署や税理士に、確認書の発行は物件のある市区町村に相談します。

登記事項証明書を取り、建物が区分所有建物登記のある建物かを確かめます。
税務署や税理士に、空き家特例と別の特例のどちらが当てはまるかを聞きます。
空き家特例を使う場合は、物件のある市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の発行を相談します。
売却の前に、買主の協力が必要な型かどうかを確かめます。国土交通省のページは、そうした場合のトラブルを防ぐため、特約等を確認事項としています。

空き家特例を使う場合は、確定申告が必要です。

申告書には、登記事項証明書等で「区分所有建物登記がされている建物でないこと」などを明らかにする書類や、市区町村長の確認書などを添えます。

当社は税や法律の個別の判断をしません。ご相談を受け付けます。ご同意をいただいたら、提携の不動産会社をご案内します。

その会社は、宅地建物取引業の免許を確かめた会社です。査定や契約は、その会社とお客様が直接行います。当社は価格や条件の話し合いに関わりません。

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空き家特例の進め方は、次の記事でも確認できます。

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出典

国税庁タックスアンサーNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例2026-11-14に確認
租税特別措置法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
国土交通省空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）2026-11-14に確認
財務省令和8年度税制改正の大綱2026-11-14に確認