空き家特例取り壊しで売る場合、3,000万円控除の期限と条件は？

公開：2026年11月14日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

空き家特例は、取り壊してから敷地を売る型も、家屋ごと売って譲渡の翌年2月15日までに取り壊す型も、条文上の対象です。売却は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。要件は多いので、税務署で確認してください。

この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

空き家特例（被相続人の居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除）では、取り壊してから敷地を売る場合も、家屋ごと売って後から取り壊す場合も、条文上は対象の型に入っています。取り壊しの期限は型によって違います。ただし、売却そのものは相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに済ませる点は、どちらの型でも同じです。要件は多いので、当てはまるかどうかは税務署・税理士・市区町村に確かめてください。

空き家を取り壊して売ると3,000万円特別控除は使えるのか？

相続した「被相続人居住用家屋」とその敷地を、一定の要件を満たして売ると、空き家特例によって譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度があります。取り壊してから敷地を売る場合も、取り壊してもらう前提で家屋ごと売る場合も、条文上は対象の型に入ります。ただし、読者ご自身の場合に使えるかどうかは、この記事では判断できません。

国税庁タックスアンサーNo.3306は、売却の型をイ・ロ・ハの3つに分けています。条文では租税特別措置法第35条第3項の第1号から第3号です。この記事では、取り壊しに関わるロとハを比べます。

対象になる期間：平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売った場合です。
控除の内容：譲渡所得の金額から3,000万円まで控除できます。
売る人：相続または遺贈で、家屋と敷地等を取得した相続人です。
被相続人居住用家屋の要件：昭和56年5月31日以前に建築されたこと。区分所有建物登記がされていないこと。相続の開始の直前に、被相続人以外の居住者がいなかったこと。この3つすべてが必要です。
売る相手：親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却は対象外です。
手続き：確定申告が必要です。市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類を添えます。
市区町村への申請：国土交通省のページに「被相続人居住用家屋確認申請書・確認書」の様式があります。窓口や手順は、物件がある市区町村に確かめてください。

空き家特例で取り壊しはいつまでにすればよいのか？

空き家特例の取り壊しの期限は、先に壊して敷地を売る型（型ロ）か、家屋ごと売って後から壊す型（型ハ）かで変わります。型ハは令和6年1月1日以後の譲渡が対象で、譲渡（売ること）の時から、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、全部の取り壊し等を行う必要があります。どちらの型でも、売却は相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに済ませます。

型ロと型ハの比べ方

①先に壊してから敷地を売る型（型ロ・第35条第3項第2号）

取り壊しの期限：敷地を売る前です。家屋の全部の取り壊し等をした後に、敷地等を売ります。
取り壊し後の敷地の使い方の制限：家屋は、相続の時から取り壊し等の時まで、事業・貸付け・居住の用に供していないことが必要です。敷地等は、相続の時から譲渡の時まで同じく供していないこと、そして取り壊し等の時から譲渡の時まで、建物または構築物の敷地の用に供していないことが必要です。
売却の期限：相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

②家屋ごと売って後から壊す型（型ハ・第35条第3項第3号）

取り壊す人：譲渡のあとに、買主が耐震改修や取り壊しを行った場合も対象です（国土交通省）。
取り壊しの期限：譲渡の時から、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までです。令和6年1月1日以後の譲渡に限ります。
敷地の使い方の制限：家屋と敷地等が、相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないことが必要です。型ロにある「建物または構築物の敷地の用に供していないこと」という定めは、型ハの条文にはありません。
売却の期限：型ロと同じです。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

数え始める日が違う点に注意してください。売却の期限は相続の開始があった日から数えます。型ハの取り壊しの期限は譲渡の日から数えます。自分の日付に当てはめたときの判断は、税務署や税理士に確かめてください。

補足：型ハには、取り壊しの代わりに、同じ期間に耐震基準を満たす道もあります。家屋を取り壊さずに耐震基準を満たしたまま売る型（イ）もあります。この記事は取り壊しに絞っています。
適用期間：令和9年12月31日までです。それより先の延長や見直しは、この記事では確認していません。最新は国税庁や国土交通省の案内で確かめてください。

売主が先に取り壊す場合と、買主が取り壊す場合では何が違うのか？

先に取り壊す型（型ロ）は、家屋の全部の取り壊し等をした後に敷地等を売る型です。家屋ごと売る型（型ハ）では、取り壊しは譲渡のあとになるため、買主の協力が欠かせません。国土交通省は、買主が取り壊すときは売買契約で特約を定めることを推奨しています。

型ハの取り壊し：譲渡後に買主が取り壊す場合も対象です（国土交通省）。
特約の例：国土交通省のQ&Aでは、「土地の引渡し後に建物を取り壊す」という特約でも、令和6年1月1日以降の譲渡なら、譲渡の時から翌年2月15日までの取り壊しで適用を受けられるとされています。
特約がない場合：特約等がなくても確認書の発行は可能です。ただし、型ハの要件を満たすには、譲渡後の買主の協力が欠かせません。国土交通省は、買主の協力が得られず特例が使えなくなるトラブルを防ぐため、特約等を確認事項にしています。
特約の文言の例：国土交通省のページに、案内が載っています。

買主が翌年2月15日までに取り壊してくれなかったらどうなるのか？

条文には、型ハは、譲渡の時から翌年2月15日までの間に全部の取り壊し等がされた場合に限る、と書かれています。期限までに取り壊しが行われないと、この要件を満たさず、空き家特例を受けられないおそれがあります。実際の扱いは、税務署に確かめてください。

取り壊したことを示す書類：国税庁の案内では、登記事項証明書その他の、期間内に全部の取り壊し等をした旨を証する書類を、確定申告に添えます。

当社は特約の内容には関わりません。特約の作り方は、契約する不動産会社や専門家に確かめてください。

取り壊した後の敷地を使ってから売ると特例の対象外になるのか？

空き家特例では、取り壊し後の敷地の使い方に制限があります。相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に供していないことが求められます。先に取り壊す型（型ロ）では、取り壊し等の時から譲渡の時まで、建物または構築物の敷地の用に供していないことも要件です。敷地を使う前に、市区町村や税務署へ確認してください。

型ロの家屋：相続の時から取り壊し等の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと。
型ロの敷地等：相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと。取り壊し等の時から譲渡の時まで、建物または構築物の敷地の用に供されていないこと。
型ハの家屋と敷地等：相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと。
根拠：租税特別措置法第35条第3項と、国税庁タックスアンサーNo.3306です。
注意：具体的な使い方が要件に当たるかどうかは、個別の判断になります。当社はその判断をしません。

相続人が複数だと控除額は変わるのか？売却代金が1億円を超えたら？

令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上のときは、空き家特例の控除は2,000万円までです。売却代金は1億円以下であることも条件で、分けて売った分や、他の相続人が売った分も合わせて判定します。あとから残りを売って合計が1億円を超えたときは、その売却の日から4か月以内に修正申告と納税が必要です。

合算する範囲：相続の時から、特例を受けて売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売った分です。一体として使っていた部分を分けて売った分も含みます。
他の相続人への通知：特例を受けようとする人は、他の相続人に、売ったことや売った日などを通知する決まりがあります（第35条第8項）。
相続人の数の確認書類：原則として、家屋と敷地の登記事項証明書です。相続登記が未了のときや、換価分割を行ったときなどは、遺産分割協議書等が必要です（国土交通省Q&A）。
根拠：第35条第4項、第6項から第9項、国税庁タックスアンサーNo.3306です。

特例が使えないときや、取り壊し費用の扱いはどう考えればよいのか？

空き家特例の要件を満たさない場合は、この特例の控除は受けられません。特例を使わなくても売却はできますが、譲渡所得の課税は特例なしの計算になります。取り壊し費用の税の扱いは、この記事では扱いません。売却や解体の契約の前に、税務署や税理士へ確認してください。

売る前に、次の順で進めると整理しやすくなります。

相続の開始があった日を確かめ、売却の期限（3年を経過する日の属する年の12月31日）を知ります。
先に壊すか、家屋ごと売って後から壊すかを考えます。
解体や売買の契約の前に、税務署・税理士・市区町村へ確認します。
売却する場合は、確定申告に確認書などを添えます。

税務署：特例の適用、取り壊し費用の扱い、確定申告について。
税理士：個別の税額の計算について。
市区町村：「被相続人居住用家屋等確認書」の窓口について。

当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。ご相談はお受けします。同意をいただいたら、提携の不動産会社をご案内します。案内の前に、宅地建物取引業の免許を確かめます。査定や価格の提示は、その会社が行います。契約は、その会社とお客様が直接行います。当社は物件の説明や価格の交渉、契約には関わりません。

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取り壊す前に、まず税務署や税理士に聞いてください。売却の相談先をお探しなら、次のページをご覧ください。税の判断は、そこでもしません。

空き家の売却のご相談

出典

国税庁タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例2026-11-14に確認
租税特別措置法（e-Gov 法令検索）2026-11-14に確認
国土交通省空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）2026-11-14に確認
財務省令和8年度税制改正の大綱2026-11-14に確認