空き家売却の確定申告は必要？利益・特例・損失の3場面で確認

公開：2026年11月15日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

空き家を売って譲渡所得（利益）が出たときは、原則として確定申告が必要です。相続した空き家の3,000万円特別控除は、書類を添えた確定申告が適用の条件です。損失の扱いは家の種類で変わるため、国税庁や税務署で確かめてください。

この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

空き家を売って利益（譲渡所得）が出たときは、原則として確定申告が必要です。

相続した空き家の3,000万円特別控除を使うときも、書類を添えた確定申告が適用の条件になります。

損失が出たときは、売った家の種類で扱いが変わるので確認が必要です。

空き家を売ったら、確定申告は必要？

空き家などの土地や建物を売って譲渡所得（利益）が出たときは、原則として確定申告が必要です。最初にやることは、利益が出たかどうかの計算です。

国税庁の案内では、次の式を使います。

譲渡所得金額（利益）＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
取得費：買ったときの代金や仲介手数料などの合計。建物は、減価償却費相当額を引きます。
譲渡費用：仲介手数料や測量費など、売るために直接かかった費用。

相続した家の取得費の考え方は、空き家を売ったときの税金は？譲渡所得の考え方でも説明しています。

購入した金額が分からないときの入力方法は、国税庁の確定申告書等作成コーナーの案内に載っています。

利益が出ないときや、特例を使うときも申告は必要？

ここでは、国税庁の案内などをもとに「利益が出たか」「特例を使うか」「損失が出たか」の3つの場面に分けて整理します。

国税庁の案内で原則として申告が必要とされているのは、利益がある人です。相続した空き家の3,000万円特別控除を使う場合は、書類を添えた確定申告が適用の条件です。

場面	申告	ポイント
譲渡所得（利益）が出た	原則として必要	国税庁の案内に、利益がある人は原則申告が必要とあります。
相続した空き家の3,000万円特別控除を使う	必要	国税庁の案内に、この特例の適用を受けるには一定の書類を添えて確定申告をすることが必要とあります。
損失が出た	要確認	土地や建物の損失は、他の所得との損益通算ができません。マイホームには一定の要件で損失を控除できる特例があります。相続した空き家が対象かは、税務署で確かめてください。

相続した空き家の「3,000万円特別控除」とは？

亡くなった人が住んでいた家を相続して売ったとき、譲渡所得から3,000万円まで差し引ける特例です。

国税庁の案内では「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」という名前で、根拠は租税特別措置法35条です。

使えるかどうかは要件で決まるので、ここでは一般的な内容だけを紹介します。

国税庁の案内（令和8年4月1日現在の法令等）にある主な要件は、次のとおりです。

項目	国税庁の案内にある内容
家の条件	昭和56年5月31日以前に建築。区分所有建物登記がされていない。相続の直前に、亡くなった人以外に住んでいた人がいない。
売る人	相続または遺贈で、その家や敷地を取得した相続人。
売る期間	平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売る。かつ、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。
売却代金	1億円以下。
相続後の使い方	相続の時から売るまで、事業・貸付け・居住に使っていない。
売る相手	親子や夫婦など、特別の関係がある人ではない。
売り方	家を売る場合は、一定の耐震基準を満たすこと。全部取り壊して敷地を売る場合は、取り壊し後に建物などの敷地に使っていないこと。
控除額	3,000万円まで。令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上なら2,000万円まで。

次の点にも注意してください。

令和6年1月1日以後の譲渡に限り、売った後の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか、全部を取り壊す形も認められています。
他の特例を使っていないことなど、ほかにも要件があります。
一体で使っていた部分や、ほかの相続人の売却も含めて、合計が1億円を超えたときは、その売却の日から4か月以内に修正申告書の提出と納税が必要です。
老人ホームに入所していた場合などは、別の要件があります（国税庁 No.3307）。

改正があるので、売る年の最新の国税庁ページで確かめてください。当てはまるかどうかは、税務署や税理士に確認しましょう。

確定申告をしないと、どうなる？

申告が必要なのに出さなかった場合の加算税などの扱いは、今回確認した出典に載っていないため、この記事では説明しません。国税庁の案内や税務署でご確認ください。

特例を使うつもりなら、申告をしないと、原則として特例は受けられません。

条文では、確定申告書への記載と明細書などの添付がある場合に限り、特例を適用すると定めています。

やむを得ない事情があると税務署長が認める場合の例外もありますが、これに頼らず、期限内の申告を目指しましょう。

申告はいつ、どこへ、何をそろえて出す？

売った年分の確定申告書を、所轄の税務署へ出します。期間は、国税庁の確定申告特集のページで毎年確かめてください。

作成コーナーでは、不動産を売った場合の申告書をスマホで作れます。国税庁は、スマホで作成してe-Taxで提出する方法をすすめています。

進め方の流れは、次のとおりです。

利益を計算します（譲渡価額－（取得費＋譲渡費用））。
3,000万円特別控除を使うかどうかを確かめます。
使う場合は、家のある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の手続きをします。
書類をそろえ、作成コーナーなどで申告書を作って出します。

特例を使うとき、家ごと売る場合の主な書類は次のとおりです。

譲渡所得の内訳書
登記事項証明書など：相続で取得したことや、建築時期などが分かるもの
被相続人居住用家屋等確認書：市区町村が発行
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し：譲渡の日前2年以内に調査が終了または評価されたもの
売買契約書の写しなど：売却代金が1億円以下と分かるもの

取り壊して敷地を売る場合は、耐震の書類は挙げられておらず、確認書で確かめる事項が変わります。登記事項証明書は、不動産番号の明細書で添付を省ける場合があります。

書類は売り方で変わるので、早めに市区町村と税務署へ問い合わせてください。

自分の場合に当てはまるかは、誰に確かめる？

税額や特例の適用は、取得の時期、相続の状況、売却額などで人によって変わります。この記事は一般的な仕組みの案内で、個別の判断はできません。次の窓口で確かめましょう。

税務署、税理士：税額や特例の個別の判断
家のある市区町村：確認書の発行
国税庁のチャットボットやタックスアンサー：一般的な疑問の調べもの

当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。売却先を探すときは、ご相談をうかがいます。ご同意があれば、提携の不動産会社をご案内します。

免許は当社が確かめます。査定や価格、契約は、その会社とお客様の間で行います。当社は物件の説明や交渉に関わりません。

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売る先を探す段階なら、空き家の売却のご相談をご利用ください。お話をうかがい、ご案内の準備をします。

税の判断は、税務署か税理士にご確認ください。

出典

国税庁タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例2026-11-14に確認
国税庁不動産等を売却した方へ（令和7年分確定申告特集）2026-11-14に確認
国税庁確定申告の手引き（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）2026-11-14に確認
租税特別措置法（e-Gov 法令検索）2026-11-14に確認
財務省令和8年度税制改正の大綱2026-11-14に確認