3,000万円特別控除の必要書類は？空き家は2つの特例で書類が違う

公開：2026年11月14日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

空き家の3,000万円控除は、確定申告書に譲渡所得の内訳書などを添えて出し、相続空き家の特例では市区町村長の確認書も必要です。マイホームの特例と相続空き家の特例で書類が違うため、どちらかを先に確かめます。

この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

3,000万円特別控除の必要書類は、どちらの特例を使うかで変わります。どちらも、書類を添えた確定申告が必要とされています。

亡くなった方の家を相続して売るなら、市区町村長が出す「被相続人居住用家屋等確認書」などが加わります。

この記事は一般的な仕組みの説明です。あなたの家が当てはまるかどうかは、最後に税務署や税理士などへ確かめてください。

空き家の3,000万円特別控除に必要な書類は、マイホームの特例と相続空き家の特例でどう違いますか？

空き家に関わる3,000万円特別控除には、自分が住んでいた家を売る「マイホームの特例」と、亡くなった方の家を相続して売る「相続空き家の特例」があります。

必要書類は、どちらも譲渡所得の内訳書が土台です。相続空き家の特例では、そこに登記事項証明書や確認書などが加わります。

まず次の一覧で、どちらの話かを切り分けてください。

根拠：マイホームの特例は租税特別措置法35条1項（国税庁No.3302）です。相続空き家の特例は同条3項（国税庁No.3306）です。
売る人：マイホームの特例は、自分が住んでいた家を売る人です。相続空き家の特例は、被相続人居住用家屋と敷地等を相続や遺贈で取得した相続人です。
期間：マイホームの特例は、今住んでいる家か、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家です。相続空き家の特例は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡で、しかも相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。
売り方：マイホームの特例は、家屋、敷地、取り壊した後の敷地などです。相続空き家の特例は、家屋（＋敷地）を売る型、全部取り壊して敷地を売る型、令和6年1月1日以後の譲渡で売却後に耐震化か取壊しをする型の3つです。
金額：マイホームの特例は、所有期間の長短に関係なく3,000万円までです。相続空き家の特例は、売却代金が1億円以下であることが条件です。
相続人の数：令和6年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上なら、相続空き家の特例の控除は2,000万円までです。
確認書：市区町村長の確認書が要るのは、相続空き家の特例です。

2つの特例の関係や、併用できるかどうかは、国税庁の案内で確かめてください。

マイホームの特例で、確定申告に添える書類は何ですか？

マイホームの特例の確定申告には、確定申告書に「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］」を添えて出します。

さらに、売買契約日の前日の住民票の住所と家の所在地が違う場合などは、戸籍の附票の写しなどを一緒に出します。

全員に必要な書類ではないので、国税庁の一覧で自分の場合を確かめてください。

売った資産の要件：住んでいた家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ります。取り壊した後の敷地は、取壊しから1年以内に契約するなどの条件があります（国税庁No.3302）。
売る相手：親子や夫婦など、特別の関係がある人への売却は対象外です。
添付書類の一覧：国税庁の「特例の適用を受ける場合に申告書に添付する書類」で確かめられます。

相続空き家の特例では、どんな書類を、いつ、どこで集めますか？

相続空き家の特例の確定申告には、確定申告書のほかに、売り方に応じた書類を添えます。

「被相続人居住用家屋等確認書」は、売った家の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けます。

売却を考え始めたら、早めに市区町村の窓口へ、確認書の手続と必要な書類を問い合わせるのが安全です。

国税庁No.3306で、家屋（＋敷地）を売る型の書類は次のとおりです。

譲渡所得の内訳書［土地・建物用］
売った資産の登記事項証明書等（相続で取得したこと、昭和56年5月31日以前の建築、区分所有建物登記でないことが分かるもの）
市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（譲渡の日前2年以内に調査が終わった、または評価されたもの）
売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下と分かるもの

登記事項証明書は、不動産番号などを書いた明細書を添えれば、添付を省略できる場合があります。

取り壊した後に敷地を売る型や、売却後に耐震化か取壊しをする型では、上の一部が入れ替わり、確認書の確認事項も変わります。

確認書の申請では、国土交通省の案内によると、相続人の数の確認に、原則として家屋と敷地の登記事項証明書を出します。

相続登記が済んでいない場合や換価分割の場合は、遺産分割協議書などが必要です。

住民票だけで確認できないときも、代わりの書類やヒアリングで確認できれば、交付される場合があります。細かい手続や添え書類は、市区町村の窓口で確かめてください。

相続空き家の特例の条件は、書類集めの前にどう確かめますか？

相続空き家の特例では、書類を集める前に、期限・金額・家屋などの条件に当てはまるかを確かめます。

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなどが主な条件です。

これらはすべて当てはまることが必要です。

期限：適用期間は令和9年12月31日までです。それより後の扱いは、最新の国税庁や国土交通省の案内で確かめてください。
金額：売却代金は1億円以下です。一体で使っていた部分を分けて売った分や、他の相続人が売った分も合わせて判定します。合わせる範囲は、相続の時から、この特例を受けて売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。合計が1億円を超えることになったときは、その売却の日から4か月以内に修正申告と納税が必要です。
家屋：昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がされておらず、相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかった家屋です。
相続人の数：令和6年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上なら2,000万円までです。
売る相手：親子や夫婦など、特別の関係がある人への売却は対象外です。

家を取り壊した場合や、買主が耐震改修・取壊しをする場合も対象になりますか？

相続空き家の特例には、取り壊した場合や、売却後に買主が耐震改修や取壊しをする場合も対象になる型があります。ただし、型ごとに条件があり、添える書類も変わります。

売る前に型を決めて、条件を確かめてください。

取り壊して敷地を売る型：家屋を全部取り壊した後に、敷地等を売ります。取壊し等の時から譲渡の時まで、建物などの敷地に使っていないことも条件です。
売却後に耐震化か取壊しをする型：令和6年1月1日以後の譲渡が対象です。譲渡の時から、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、耐震基準を満たすか、全部の取壊し等を行います。
買主の協力：国土交通省は、売買契約で特約を定めることを勧めています。特約がなくても確認書の発行はできます。ただし、買主の協力が得られないと特例を使えなくなるおそれがあります。
耐震改修が必要：国土交通省の案内では、この型で耐震基準を満たす場合、期間中の耐震改修工事の実施が必要とされています。工事なしで証明書だけ出ても、この型の条件は満たしません。

マイホームの特例で取り壊す場合は、取壊しから1年以内に敷地の譲渡契約を結ぶなど、別の条件があります。相続空き家の特例とは条件が違います。

税額が出なさそうでも確定申告は必要ですか？書類はいつから集めればよいですか？

3,000万円特別控除を受けるには、マイホームの特例も相続空き家の特例も、一定の書類を添えた確定申告が必要とされています。

売却を決めた時点で、書類の入手先と期限を逆算して集め始めるのが現実的です。特に確認書は市区町村の窓口で手続きが要るため、早めの問い合わせが安心です。

申告する年分：特例を受けるには、譲渡した日の属する年分の確定申告書に、適用を受ける旨などを書き、明細書などを添えます（租税特別措置法35条12項）。
申告先：所轄税務署です。申告の期間や書き方は、国税庁の案内で確かめてください。
期限の目安：相続空き家の特例では、売却の期限が「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」です。耐震化か取壊しをする型は、翌年2月15日までの期限もあります。

あなたのケースが当てはまるかは、税務署、税理士、自治体の窓口で確かめてください。

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出典

国税庁タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例2026-11-14に確認
国税庁タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例2026-11-14に確認
国税庁特例の適用を受ける場合に申告書に添付する書類（PDF）2026-11-14に確認
租税特別措置法（e-Gov）2026-11-14に確認
国土交通省空き家の発生を抑制するための特例措置2026-11-14に確認
財務省令和8年度税制改正大綱2026-11-14に確認