相続後の不動産売却税金は売る時期で変わる？特例ごとの期限を整理
相続後の不動産売却では、売却益（譲渡所得）に所得税がかかります。特例ごとに期限の数え方が違うので、相続開始日を起点に確かめます。取得費加算と空き家の特例では、期限の終わりの日が別です。
この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
相続後の不動産売却では、売る時期によって使える可能性のある特例が変わります。ただし「3年以内」という言葉だけでは、期限は決まりません。
特例ごとに数え方が違うため、相続の開始日を起点に自分で並べて確かめる必要があります。
この記事は一般的な仕組みの案内です。あなたの場合に当てはまるかは、最後に税務署や税理士へ確かめてください。
相続後の不動産売却で、税金は売る時期によって変わる？
相続後の不動産売却では、売る時期によって、使える可能性のある特例や考え方が変わります。ただし、特例ごとに期限の数え方と要件が違います。
当てはまるかどうかは、個別の事情で決まります。
不動産を売って出た利益は譲渡所得として、所得税の対象になります。特例には期限があり、期限に間に合うかどうかが分かれ目になります。
最新の内容は、国税庁の案内で確かめてください。
相続した不動産を売ると、どんな税金がかかる？
相続後の不動産売却で中心になる税金は、譲渡所得にかかる所得税です。住民税などの扱いや税率は、国税庁や自治体の最新の案内で確かめてください。
- 譲渡所得の区分：譲渡所得には、長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分があります（租税特別措置法31条・32条）。税率の数字と、相続した場合の所有期間の数え方は、国税庁の最新の案内で確かめてください。
- 取得費の特例：相続税を払った場合は、取得費に加算できる特例があります（租税特別措置法39条）。
- 3,000万円の特別控除：一定の要件を満たす空き家を売ったときの特例があります（租税特別措置法35条）。
「相続から3年以内」はいつまで？特例ごとの期限はどう違う？
「相続から3年以内」は目安の言葉で、実際の期限は特例ごとに違います。
取得費加算の特例は、相続の開始があった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの間に売ることが基本です。
空き家の3,000万円特別控除は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが基本です。
| 特例 | 期間の始まり | 期限の終わり | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 取得費加算の特例 | 相続の開始があった日の翌日 | 相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで | 租税特別措置法39条 |
| 空き家の3,000万円特別控除 | 相続の開始があった日 | 3年を経過する日の属する年の12月31日まで | 租税特別措置法35条・国税庁 |
確かめる手順は次のとおりです。
- 相続の開始日を書き出します。
- 相続税の申告期限の日付を、国税庁の案内や税理士で確かめます。
- 取得費加算の期限と、空き家特例の期限を、別々にカレンダーへ書きます。
- 売買契約の日と引き渡しの日のどちらで期限を見るかは、税務署に確かめます。
空き家特例には、売る期間の定めもあります。平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間の売却が対象です。
内容は改正されることがあるため、国税庁の最新の案内で確かめてください。
取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除は何が違う？併用できる？
取得費加算の特例は、相続税を払った人が、その相続税額のうち売った資産に対応する部分を取得費に加えられる仕組みです。
対象は、相続税の課税価格の計算の基礎に算入された資産です。
空き家の3,000万円特別控除は、一定の要件を満たす被相続人の居住用家屋とその敷地等を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる仕組みです。
どちらも要件があり、使えるかは個別の事情で決まります。
| 項目 | 取得費加算の特例 | 空き家の3,000万円特別控除 |
|---|---|---|
| 仕組み | 相続税額の一部を取得費に加算 | 譲渡所得から控除 |
| 前提 | 相続税額があること | 被相続人居住用家屋などの要件 |
| 申告 | 確定申告書に適用を受ける旨の記載と明細書の添付 | 確定申告書に一定の書類を添付 |
空き家特例の主な要件は、次のとおりです（国税庁・租税特別措置法35条）。
- 家屋の要件：昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされていないこと、相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいないこと。
- 売り方の要件：相続の時から売るまで、事業・貸付け・居住に使っていないこと。耐震基準を満たす家屋を売るか、取り壊して敷地を売るなど、決められた形があります。
- 金額と相手：売却代金が1億円以下であること。親子や夫婦など特別の関係がある人に売っていないこと。
- 控除額：相続人の数が3人以上で、令和6年1月1日以後に売る場合は、2,000万円までです。
併用については、国税庁の説明で、空き家特例の要件に「売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと」が入っています。
条文でも、第39条（取得費加算）の適用を受けるものは空き家特例の対象から除かれています。
同じ家屋と敷地について両方を使えるかは、税務署や税理士に確かめてください。
相続後の不動産売却をしたら、確定申告は必要？
空き家特例を使う場合は、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。取得費加算も、確定申告書に適用を受ける旨を記載し、明細書などを添える必要があります。
条文では、譲渡をした日の属する年分の確定申告書が対象です。申告が必要かどうかは、税務署か税理士に確かめてください。
空き家特例では、確定申告書に次のような書類を添えます（国税庁）。
- 譲渡所得の内訳書
- 登記事項証明書など（相続で取得したことや、建築時期などが分かるもの）
- 市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」
- 耐震基準適合証明書など（耐震基準を満たす家屋を売る場合）
- 売却代金が1億円以下と分かる売買契約書の写しなど
申告期間の日付は、国税庁の最新の案内で確かめてください。相談先は、税務署・税理士・自治体の窓口です。
期限を過ぎたら？自分の場合は誰に聞けばいい？
期限を過ぎると、その特例を受けられなくなる場合があります。相続後の不動産売却の税金が自分の場合どうなるかは、税務署・税理士・自治体の窓口で確かめてください。
- 税の計算や特例の判断：税務署、税理士
- 被相続人居住用家屋等確認書：売る不動産がある市区町村
- 売却の進め方：不動産会社
当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。ご相談を受け付けるだけです。同意をいただいたうえで、提携の不動産会社をご案内します。
提携先は、宅建業の免許を確かめた会社です。査定や価格の提示、契約は、不動産会社とお客様が直接行います。
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空き家の売却で迷ったら、ご相談ください。話を聞いたうえで、次の一歩を一緒に整理します。
出典
- 国税庁 タックスアンサー No.3306 相続した財産を譲渡した場合の取得費の特例2026-11-14に確認
- 租税特別措置法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
- 令和8年度税制改正大綱（財務省）2026-11-14に確認
相続後の不動産売却税金は売る時期で変わる？特例ごとの期限を整理のよくある質問
期限を数えるときの、相続の開始日はどう扱いますか？
取得費加算は、相続の開始があった日の翌日から期間を数えます。空き家特例は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までが基本です。数え方が違うため、別々に確かめてください。
空き家特例の控除額は、いくらまでですか？
最高3,000万円です。相続人の数が3人以上で、令和6年1月1日以後に売る場合は、2,000万円までです。
取得費加算と空き家特例は、同じ家で両方使えますか？
国税庁の説明では、空き家特例は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など他の特例の適用を受けていないことが要件です。個別の扱いは、税務署か税理士に確かめてください。
空き家特例は、いつまでに売れば使えますか？
基本は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却という定めもあるため、最新の案内で確かめてください。