空き家売却の税金は？譲渡所得の考え方と売る前の特例確認表

公開：2026年11月15日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

空き家売却の税金は、売値ではなく、売値から取得費と譲渡費用を引いた譲渡益をもとに考えます。相続した空き家には、譲渡所得の金額から最高3,000万円を引く特例があります。要件を売る前に確かめる順番を表で示します。

この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

空き家売却の税金は、売った金額そのものではなく、売った金額から取得費と譲渡に要した費用を引いた「譲渡益」をもとに考えます。

相続した空き家では、要件を満たすと、譲渡所得の金額から最高3,000万円を引く特例があります。この記事では、売る前に自分で確かめる順番を表にまとめます。

空き家を売ったら税金はかかるのか？

空き家のような資産を売って得た所得は、所得税法第33条の「譲渡所得」にあたり、所得税の対象になります（営利を目的として継続的に行う譲渡などは含まれません）。

税金がいくらになるか、そもそも出るかどうかは、売った金額だけでは決まりません。

取得費や売るためにかかった費用、使える特例によって変わるため、自分の数字で確かめる必要があります。

この記事は、売ったときの所得税（譲渡所得）に絞って説明します。
住民税など、ほかの税や費用の扱いは、市区町村や税務署の案内で確かめてください。
税額や特例が使えるかどうかは、この記事では判断しません。

税金は売った金額にかかるのか、利益にかかるのか？

空き家を売ったときの税金のもとになるのは、売った金額そのものではありません。売った金額から、取得費と売るために要した費用を引いた「譲渡益」が出発点です。

所得税法第33条は、次の1〜3の順番で「譲渡所得の金額」を求めると定めています。

売った金額（総収入金額）から、取得費と譲渡に要した費用を引きます。残りが譲渡益です。
譲渡益から、譲渡所得の特別控除額を引きます。所得税法第33条は、この控除額を50万円（譲渡益が50万円に満たないときは、その譲渡益）としています。
引いた残りが、譲渡所得の金額です。

相続した空き家の3,000万円特例（租税特別措置法第35条）を使える場合は、この譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除します。

取得費に何が入るかは、国税庁の案内で確かめてください。

空き家を「いくらで売ったら税金はいくら」と、売値だけで決められるのか？

売値だけでは、空き家売却の税額は決まりません。同じ売値でも、取得費や譲渡費用が違えば、譲渡益は人によって変わります。

売値が低くても取得費がさらに低ければ、譲渡益が出ることもあります。そのため、この記事は金額ごとの税額を示しません。

自分の数字を当てはめるときは、次の点を確かめてください。

取得費が分からない場合の考え方：国税庁の案内で確かめ、迷ったら税務署に相談してください。
所有期間と税率：所得税法第33条は、取得の日以後5年以内の譲渡と、それ以外を分けて定めています。税率や年数の数え方（相続した場合を含む）は、国税庁の案内で確かめてください。
特例の有無：3,000万円特例を使えるかで、課税の対象になる金額が変わります。

空き家の3000万円特別控除は、どんな条件の特例なのか？

相続した空き家の3,000万円特別控除は、相続または遺贈で取得した被相続人居住用家屋やその敷地等を、定められた期間内に売ったときの特例です。

要件を満たすと、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。要件が多いので、売る前に次の順で一つずつ確かめてください。

順	確かめること	内容	見る先・書類
1	相続の経緯	相続または遺贈で、被相続人居住用家屋と敷地等を取得した相続人が売る。	登記事項証明書など
2	建築年と建物の種類	相続開始の直前に被相続人が居住していた家屋で、昭和56年5月31日以前の建築、区分所有建物登記がされていない、相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいない。	登記事項証明書、市区町村
3	相続から売却まで空き家	相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使っていない。家屋を取り壊してから敷地を売る場合は、取り壊す時まで家屋を使っていないことも必要。	市区町村の確認書
4	売却期限	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る。あわせて、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売る。	国税庁No.3306
5	売却代金1億円以下	売却代金が1億円以下。分けて売った分や、ほかの相続人が売った分も含めて判定する。	売買契約書の写し
6	耐震または解体	家屋ごと売るなら、売る時に耐震基準を満たす。家屋を取り壊して敷地を売るなら、取壊し後、売るまで建物などの敷地に使っていない。令和6年1月1日以後の譲渡では、売った後、翌年2月15日までに耐震基準を満たす、または全部を取り壊す場合も対象になる。	耐震基準適合証明書など（調査や評価は譲渡の日前2年以内）
7	売り先と他の特例	親子や夫婦など特別の関係がある人に売っていない。取得費の特例や収用等の特別控除など、他の特例を受けていない。同じ被相続人から取得した物件で、この特例を受けていない。	税務署
8	市区町村の確認書	売った家屋の所在地の市区町村長から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける。	家屋のある市区町村

あわせて、次の点に注意してください。

老人ホーム等に入所していた場合：要件が別に定められています。国税庁No.3307で確かめてください。
相続人の数：令和6年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上のときは、控除額は2,000万円までです。
適用期限：国税庁No.3306（令和8年4月1日現在法令等）は、令和9年12月31日までの売却としています。最新は国税庁の案内で確かめてください。
古い情報に注意：国税庁No.3306は「令和8年4月1日現在法令等」の案内です。古い記事の要件は、そのまま使わないでください。

特例を使えば税金はゼロになるのか？確定申告は要るのか？

特例を使うと、税金がゼロになるとは言えません。控除できる額は、譲渡所得の金額が限度です。また、特例を受けるには、一定の書類を添えた確定申告が必要です。

申告先は所轄の税務署です。租税特別措置法第35条も、確定申告書に適用を受ける旨の記載と明細書の添付があることを、適用の条件としています。

主な添付書類：譲渡所得の内訳書、登記事項証明書など、市区町村の確認書、耐震基準適合証明書など、売買契約書の写しです。家屋を取り壊して売る場合などは、必要な書類が変わります。国税庁No.3306で確かめてください。
取得費の特例との関係：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）とは、同じ売却で両方は使えません。どちらが合うかは、税務署や税理士に確かめてください。
1億円を超えたとき：特例を受けた売却の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、自分や他の相続人が残りの部分を売って、売却代金の合計が1億円を超えると、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告と納税が必要になります。

自分が特例に当てはまるかは、誰に確認すればよいのか？

自分が空き家売却の特例に当てはまるかどうかは、個々の事情で決まるため、この記事では判断できません。

税額や適用の可否は所轄の税務署か税理士に、確認書は家屋のある市区町村に問い合わせてください。

税額・適用の可否：所轄の税務署、税理士
被相続人居住用家屋等確認書：家屋の所在地の市区町村
最新の法令：国税庁の案内

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出典

国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例2026-11-14に確認
租税特別措置法（e-Gov）2026-11-14に確認
令和8年度税制改正の大綱（財務省）2026-11-14に確認
国税庁譲渡所得の特例チェックシート（福岡国税局・上位30内の公的ページ）2026-11-14に確認
所得税法（e-Gov）2026-11-14に確認