マンション相続売却の税金は？譲渡所得税と空き家特例の確認表

公開：2026年11月15日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

相続したマンションを売るときの空き家の3,000万円控除は、区分所有建物登記がされている建物が対象外と国税庁が案内しています。2つの「3年」の違いと確認表を整理しました。適用の可否や申告の要否は、税務署や税理士に確かめてください。

相続したマンションを売るときは、使う特例によって、期限も条件も変わります。「3年以内」「3,000万円控除」も、制度ごとに別の話です。

この記事では、国税庁と条文の言葉に沿って、マンションの場合に何が当てはまり、何が外れるかを整理します。

相続したマンションを売ると、どんな税金がかかるのか？

相続したマンションを売って出た譲渡所得は、所得税（譲渡所得）の対象です。相続税は「相続で財産を取得したこと」にかかる別の税で、売却の税とは分けて考えます。

• 譲渡所得に係る所得税：空き家の特別控除は、この譲渡所得の金額から控除する特例です（国税庁No.3306）。
• 相続税額：相続税額がある人が相続した資産を売る場合に、取得費の特例（取得費加算）で関わります（租税特別措置法39条1項）。

登録免許税、印紙税、住民税などは、この記事の出典（国税庁No.3306、租税特別措置法）では扱っていないため、ここでは説明しません。

譲渡所得の特例は、どこに効くのか？

相続した不動産の売却には、譲渡所得に効く特例が2つあります。どちらも確定申告で適用を受けます。

• 空き家の特別控除：要件に当てはまるとき、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます（国税庁No.3306）。条文は、長期譲渡所得の金額、短期譲渡所得の金額のそれぞれから控除する形で書かれています（租税特別措置法35条1項）。
• 取得費加算：所得税法33条3項の取得費に、相続税額のうち売った資産に対応する部分を加算します（租税特別措置法39条1項）。
• 併用：空き家の特別控除は、取得費の特例（39条）の適用を受けるものを除くと条文に書かれています（35条3項）。

具体の税額は個別の事情で変わります。この記事では税額の計算例は載せません。

「相続開始から3年」と「申告期限の翌日から3年」は、何が違うのか？

検索で見る「3年」は、別々の制度の期限です。先に、どちらの制度の話かを見分けてください。

取得費加算は、相続税額がある人が対象です。売った資産に対応する相続税額の一部を、取得費に加える仕組みです。

自分の期限は、税務署や税理士に確かめてください。

相続した空き家の3,000万円特別控除は、マンションにも使えるのか？

国税庁は、特例の対象になる家屋の要件の一つとして「区分所有建物登記がされている建物でないこと」を挙げています。

そのため、区分所有建物登記がされているマンションの1室は、この要件に当てはまらず、対象から外れると読めます。

ただし、自分の場合に使えるかは、税務署や税理士に確かめてください。

特例は、相続した家屋や敷地を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。

令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人の数が3人以上のときは2,000万円までです。

対象の譲渡は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間のものです（令和8年4月1日現在の国税庁の案内）。

確認項目表

自分が住んでいたマイホームを売るときの3,000万円控除は、別の制度です（国税庁No.3302）。

条文は、自分が居住の用に供している家屋などの譲渡を対象としています（措置法35条2項）。

売って利益が出なかった場合も、確定申告は必要なのか？

利益の有無そのものについて、今回の出典は触れていません。出典が定めているのは、特例の適用を受ける条件です。

空き家の特別控除も取得費加算も、確定申告書に適用を受ける旨を書き、書類を添えることが条件です（措置法35条12項、39条2項）。

• 空き家の特別控除の申告書：譲渡をした日の属する年分の確定申告書に、適用を受ける旨の記載と明細書などの添付が必要です（措置法35条12項）。
• 添付書類の例：譲渡所得の内訳書、登記事項証明書など、売買契約書の写しなど、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などが求められます（国税庁No.3306）。
• 取得費加算の申告書：適用を受ける旨の記載と、譲渡所得の金額の計算に関する明細書などの添付が必要です（措置法39条2項）。
• 利益が出ないときの申告の要否：出典に記載がありません。税務署や税理士に確かめてください。

申告が必要かどうかは、この記事では判断しません。

自分の場合に当てはまるか、誰に確認すればよいのか？

特例の適用は、建築時期、建物の状態、売る時期、売却代金、相続税額の有無などで変わります。国税に関する相談は、税務署の相談窓口や税理士に確かめてください。

「被相続人居住用家屋等確認書」は、売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けます。登記事項証明書は法務局で請求できます。

相談の前に、次の資料をそろえると話が早く進みます。

1. 登記事項証明書
2. 売買契約書の写しなど、売却代金が分かる資料
3. 耐震基準適合証明書など、建物の状態が分かる資料（該当する場合）
4. 相続税の申告に関する資料（取得費加算を検討する場合）

当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。

次に読む・相談する

相続後に売る時期で税金がどう変わるかは、こちらの記事で読めます。

• 相続後に不動産を売るタイミングで税金は変わる？

売却について話を聞きたいときは、空き家の売却のご相談を受け付けています。

• 空き家の売却のご相談（空き家買取サイト）

ご相談は、同意をいただいてからの案内になります。宅地建物取引業の免許を確かめた提携の不動産会社をご紹介します。査定や契約は、その会社とお客様の間で行います。

当社は価格や条件の話し合いに入りません。

出典

• 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例2026-11-14に確認
• 租税特別措置法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
• 法務省 民事局 相続登記の申請義務化2026-11-14に確認

マンション相続売却の税金は？譲渡所得税と空き家特例の確認表のよくある質問

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