相続登記義務化と未登記建物は関係する？条文と3つの状態で整理
未登記の建物が相続登記の義務に当たるかは、条文の文言と登記の状態で変わります。登記の状態ごとに、3年の相続登記の義務、相続人申告登記、1か月の表題登記の義務を整理しました。
この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
未登記の建物が相続登記の義務化の対象になるかは、登記の状態によって考え方が分かれます。相続登記の義務を定めた条文は「所有権の登記名義人」について書かれています。
別に、新築した建物や区分建物以外の表題登記がない建物について、1か月以内の表題登記の義務を定めた条文もあります。
自分の建物への当てはめは、法務局や専門家に確かめてください。
未登記の建物は相続登記の義務化の対象になるのか？
未登記の建物が相続登記の義務化の対象かどうかは、この記事では「対象」「対象外」と言い切りません。
不動産登記法76条の2第1項は、「所有権の登記名義人について相続の開始があったとき」の規定です。
登記記録が全く無い建物がこの文言に当たるかは、法務局で確認してください。
条文の内容は次のとおりです。
- 義務の中身：所有権の登記名義人について相続の開始があったとき、相続で所有権を取得した人は、相続の開始があったことと所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請します。
- 遺贈：相続人に対する遺贈で取得した人も同じです。
- 過料：正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の規定があります（164条1項）。
出典は e-Gov の不動産登記法と、法務省・法務局の案内です。
登記の状態で何が変わる？3つのケースを表で整理すると？
建物は、①所有権の登記がある建物、②表題部だけある建物、③登記記録が全く無い建物の3つに分けると整理しやすくなります。
状態ごとに、相続登記の義務（3年）、相続人申告登記、表題登記の申請義務（1か月）がどう関わるかを整理します。
下の表は条文の文言から整理した、この記事独自のものです。
| 建物の状態 | ①相続登記の義務（3年） | ②相続人申告登記 | ③表題登記の義務（1か月） |
|---|---|---|---|
| 所有権の登記がある（所有権の登記名義人がいる） | 76条の2の対象になる書き方です | 76条の3で申出ができる仕組みです | 47条1項は「表題登記がない建物」の規定です |
| 表題部だけある | 76条の2は「所有権の登記名義人」の規定です。当てはまるかは法務局で確認 | 76条の3は76条の2第1項の義務を負う人が対象のため、法務局で確認 | 表題登記はすでにある状態です。47条1項の扱いは法務局で確認 |
| 登記記録が全く無い | 「所有権の登記名義人」の文言に当たるかを法務局で確認 | 使えるかは法務局で確認 | 47条1項の「表題登記がない建物」が問題になります |
表の「法務局で確認」の欄は、条文だけでは言い切れない部分です。個別の判断は法務局や専門家に確かめてください。
対象外なら何もしなくてよいのか？表題登記の義務とは？
相続登記の義務に当たるかとは別に、表題登記がない建物には表題登記の義務の条文があります。
不動産登記法47条1項は、新築した建物または区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した人は、取得の日から1か月以内に表題登記を申請するよう定めています。
違反には、10万円以下の過料の規定があります（164条）。
47条1項には、所有権を取得した原因は書かれていません。相続で取得した建物にどう当てはまるかや、実際の運用は、法務局に確認してください。
この記事では、過料が実際に科されたかどうかは述べません。
義務化の前に相続した建物や、相続人申告登記はどう関係する？
令和6年4月1日より前に相続した不動産で、相続登記をしていないものも、義務の対象です。法務局の案内では、期限は令和9年3月31日までとされています。
相続したことを知った日が令和6年4月以降なら、その日から3年以内です。
相続人申告登記（76条の3）は、期限内に申し出ると、76条の2第1項の義務を果たしたものとみなす仕組みです。注意点は次のとおりです。
- 登記名義人は、被相続人のままです。
- その後に遺産分割で所有権を取得したときは、分割の日から3年以内に登記を申請します（76条の3第4項）。
- 法定相続分での登記のあとに遺産分割があり、法定相続分を超えて所有権を取得したときも、分割の日から3年以内です（76条の2第2項）。
- 売却や抵当権の設定をするときは、別に相続登記が必要です（法務省のパンフレット）。
未登記の建物にこの仕組みが使えるかは、法務局に確認してください。
自分の建物が未登記かどうかは、どう確かめればよい？
最終的には、法務局で登記記録があるかどうかを確かめます。
名古屋法務局の案内では、登記手続の準備にあたり、登記事項証明書のオンライン請求や登記情報提供サービスの利用がおすすめとされています。
- 法務局：登記事項証明書や登記情報提供サービスで、登記の内容を確認します。
- 登記手続案内：法務局に窓口があります。名古屋法務局のページでは事前予約制とされています。他の法務局の運用は、各法務局で確認してください。
- 税金：固定資産税や相続税の扱いは、この記事では説明しません。自治体、税務署、税理士に確かめてください。
- 土地だけ登記済みの場合：土地と建物で状態が違うことがあります。それぞれの登記記録を確認し、扱いは法務局で聞いてください。
登記を整える相談先と、空き家の今後の考え方は？
登記の相談先として、名古屋法務局のページは次の窓口を案内しています。他の地域は、その地域の法務局や各会に確認してください。
- 司法書士：愛知県司法書士会の相談窓口があります。法務局での無料登記相談所も、事前予約制で案内されています。
- 土地家屋調査士：相続した建物が登記されていなかった場合は、愛知県土地家屋調査士会の相談窓口が案内されています。
- 法務局の登記手続案内：自分で申請書類を作りたい人向けです。
当社（株式会社LINKBANK）は不動産の売買や仲介をしません。登記の手続もしません。税金や法律の個別の判断もしません。ご相談は受け付けます。
同意をいただいたら、宅建業の免許を確かめた提携の不動産会社をご案内します。査定や契約は、その会社とお客様が直接行います。
手続や費用の見積もりは、専門家や自治体に確認してください。
次に読む・相談する
義務の期限や過料をもっと知りたい方は、次の記事をご覧ください。
空き家の今後に迷ったら、お気軽にご連絡ください。内容をうかがい、ご希望があれば提携先をご案内します。
出典
- 不動産登記法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
- 法務省 法務局（名古屋）相続登記の申請義務化の案内2026-11-14に確認
- 法務省 相続登記の申請義務化のパンフレット2026-11-14に確認
- 法務省 相続土地国庫帰属制度の概要2026-11-14に確認
相続登記義務化と未登記建物は関係する？条文と3つの状態で整理のよくある質問
未登記の建物を相続したら、相続登記の義務は生じますか？
76条の2は「所有権の登記名義人」について相続があった場合の規定です。登記記録が無い建物への当てはまりは、法務局で確認してください。
表題登記には期限がありますか？
不動産登記法47条1項は、新築した建物または区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した人に、取得の日から1か月以内の申請を定めています。違反には10万円以下の過料の規定があります（164条）。相続での扱いは法務局に確認してください。
相続人申告登記は、未登記の建物にも使えますか？
相続人申告登記（76条の3）は、76条の2第1項の義務について期限内に申し出る仕組みです。未登記の建物に使えるかは、法務局に確認してください。
義務化の前に相続した建物の期限は、いつですか？
法務局の案内では、令和6年4月1日より前の相続は令和9年3月31日までです。知った日が令和6年4月以降なら、その日から3年以内です。
未登記だと固定資産税や相続税はどうなりますか？
個別の課税の有無や税額は、この記事では説明できません。自治体、税務署、税理士に確認してください。