相続登記と住所変更登記は両方必要？2つの義務の違いを整理

公開：2026年11月15日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

相続登記は取得を知った日から3年以内、住所等の変更登記は変更日から2年以内で、別の義務です。どちらが関わるかは事案ごとに異なります。個別の事情は法務局へ確認を。

この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

相続登記と住所変更登記は、根拠となる条文も期限も過料の額も別の義務です。

相続登記は不動産登記法第76条の2、令和8年4月1日に始まった住所等変更登記は第76条の5が根拠です。分けて考えると混乱しにくくなります。

自分のケースでどちらが必要かは、法務局や司法書士に確認してください。

相続登記のときに住所変更登記も必要？

相続登記と住所変更登記は、別の義務です。相続登記の義務は相続で所有権を取得した人にかかり、住所等変更登記の義務は登記簿上の所有者にかかります。

相続登記のときに、住所変更登記があわせて必要になるかどうかは、事案ごとに異なります。法務局や司法書士に確認してください。

不動産の所有者が亡くなっても、登記簿の情報は自動では変わりません。変えるには、相続人が相続登記を申請する必要があります。

被相続人の登記簿の住所が最後の住所と違う場合はどうなる？

この場合の扱いは、今回確認した法務省・法務局の案内には書かれていません。必要な手続や書類は事案ごとに違う可能性があるため、不動産の登記を扱う法務局で確かめてください。

どの場面でどちらの義務が動く？

相続で不動産を取得した：相続登記の義務が動きます（不動産登記法第76条の2）。
相続する人がすでに登記簿上の所有者で、自分の住所や氏名が変わっている：その人自身の住所等変更登記の義務が関わることがあります（第76条の5）。
亡くなった方の古い住所：扱いは事案ごとに異なります。法務局か司法書士に確認してください。

相続登記の義務と住所変更登記の義務は何が違う？

相続登記の義務は、相続で所有権を得たと知った日から3年以内に、所有権移転の登記を申請するものです。

住所変更登記の義務は、登記簿上の所有者の住所や氏名が変わった日から2年以内に、変更の登記を申請するものです。

正当な理由なく怠ったときの過料も別で、相続登記は10万円以下、住所等変更登記は5万円以下と定められています。

義務の整理表

場面	動く義務	期限	根拠	過料（正当な理由なく怠ったとき）
相続で所有権を取得した（遺贈は相続人に対するものに限る）	相続登記	相続の開始と所有権取得を知った日から3年以内	不動産登記法第76条の2第1項	10万円以下（第164条第1項）
法定相続分で登記した後、遺産分割で相続分を超えて取得した	遺産分割後の登記	遺産分割の日から3年以内	第76条の2第2項	10万円以下（第164条第1項）
3年以内に相続人申告登記を申し出た（申出前にされた遺産分割によるものを除く）	相続登記の義務を履行したものとみなされる	3年以内に申出	第76条の3第2項	義務を履行したものとみなされる
相続人申告登記をした後、遺産分割で所有権を取得した	遺産分割後の登記	遺産分割の日から3年以内	第76条の3第4項	10万円以下（第164条第1項）
令和6年4月1日より前の相続で、相続登記が未了	相続登記	令和9年3月31日まで（取得を知った日が令和6年4月以降なら、その日から3年以内）	法務省・法務局の案内	10万円以下（第164条第1項）
登記簿上の所有者の住所・氏名が変わった	住所等変更登記	変更日から2年以内	第76条の5（法務省ページ）	5万円以下（第164条第2項）
令和8年4月1日より前に住所等が変わり、未登記	住所等変更登記	令和10年3月31日まで	法務省ページ	5万円以下（第164条第2項）

表を読むときの注意

相続人申告登記をしても、登記簿上の名義人は亡くなった方のままです。相続で権利を得たことまでは公示されません。
相続人申告登記では、遺産分割に基づく登記の義務は果たせません。売却や抵当権の設定をするときは、別に相続登記が必要です。
過料の対象は「正当な理由がないのに怠ったとき」です。重病、DV被害で避難している、経済的に困窮しているなどの事情は、一般に正当な理由があると認められるとされています。これらに当たらない場合でも、個別の事情で判断されます。
登記官は、義務違反を把握しても直ちに裁判所へ通知しません。通知するのは、相当の期間を定めて履行を催告したのに、正当な理由なくその期間内に申請や申出がされないときに限られます。

令和8年4月から始まった住所変更登記の義務化とは？

不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、住所や氏名・名称が変わったら、変更日から2年以内に変更の登記を申請します。

施行日は令和8年4月1日で、法人が所有する不動産も対象です。

施行日より前に変わっていて未登記のものも対象で、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があります。

共有者の持分を相続するとき、相続する人の住所変更登記は必要？

相続する人がすでに登記簿上の所有者である場合、その人自身の住所や氏名が変わったときは、変更日から2年以内の変更登記の義務がかかります。

これは相続登記の義務とは別です。相続の手続とあわせてどう進めるかは、今回確認した案内には書かれていません。

事案ごとに異なるので、法務局や司法書士に確認してください。

次の順で見ると整理しやすくなります。

登記事項証明書や登記情報提供サービスで、登記簿の内容を確認する。
亡くなった方の登記と、相続する人自身の登記簿上の住所・氏名を、それぞれ現在の状況と見比べる。
相続する人の住所等が変わっていたら、変更日から2年以内か、令和8年4月1日より前の変更なら令和10年3月31日までかを確かめる。
進め方を法務局か司法書士に確認する。

相続登記を申請するとき、住所に関して一緒に必要になる手続は？

所有権の移転の登記などを申請するときは、スマート変更登記のための「検索用情報の申出」を、登記申請とあわせて行う必要があります。

相続登記も所有権の移転の登記にあたります。申請書の作り方や添付書類は、法務局の案内で確認してください。

申請先：法務局です。どこが管轄かは、法務局の案内で確認してください。
相続登記の案内：法務省や法務局のページで、手順や書類の案内を確認できます。
登記手続案内：法務局には、自分で書類を作る人向けの窓口があります。対面・電話・Webで、事前予約制です。
検索用情報の申出：氏名、振り仮名、住所、生年月日、メールアドレスを申し出ます。法人や海外に住所がある場合は申出ができません。申出に登録免許税等の費用はかからないと案内されています。この申出は、住所変更登記の申請そのものではなく、登記官が職権で住所を変更するための事前手続です。

住所変更登記をしないままだとどうなる？

令和8年4月1日から、登記簿上の所有者の住所・氏名の変更について申請義務があり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になり得ます。

具体的に当てはまるかは、法務局や専門家に確認してください。

過料までの流れ：登記官が義務違反を把握しても、直ちに裁判所へ通知はしません。催告をしても、正当な理由なく期間内に申請や申出がされないときに限られます。
スマート変更登記：検索用情報を申し出ておくと、登記官が住基ネットに照会し、本人の了解を得て職権で住所を変更します。照会は2年に1回以上行うことが想定されています。
急ぐ場合：売却や抵当権の抹消をすぐにするときは、登記簿上の住所と現在の住所が一致している必要があります。一致していなければ、自分で変更登記を申請します。
対象外のケース：海外に住む人や、会社法人等番号のない法人は、自分で変更登記を申請します。

手続きが不安なときは、どこに相談する？

どの手続が必要か分からないときや、手続きが不安なときは、法務局や司法書士に相談できます。

自分でやるか専門家に頼むかは、書類集めの手間と、不安の大きさで考えると整理しやすくなります。

自分でやるか専門家に頼むかは何で考える？

自分で進める：法務局の登記手続案内や、法務省の登記手続ハンドブックを使えます。
専門家に頼む：司法書士に相談できます。法務局によっては、司法書士に無料で相談できる窓口もあります。事前予約が必要な場合があります。
費用：依頼先ごとに異なります。依頼する前に確かめてください。

相続した空き家の手放し方を考えているときは

空き家を相続した場合、手続きのあとの活用や手放し方を考える方もいます。

相続土地国庫帰属制度は、相続や相続人への遺贈で土地を取得した人が、法務大臣に承認を申請できる制度です。承認を受けて負担金を納付すると、土地が国庫に帰属します。

建物がある土地は申請できないなどの要件があるため、可否は土地の所在地の法務局にご確認ください。

当社は不動産会社ではありません。売買や仲介はしません。登記や税の個別の判断もしません。ご相談を受け付けます。ご同意があれば、免許を確かめた不動産会社をご案内します。

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売るかどうかが未定でも、お話を伺います。ご同意をいただいたあとで、提携の不動産会社をご案内します。案内の前に、不動産会社の免許は確かめます。

査定や契約の話は、不動産会社とお客様で進めます。登記や税の判断は、法務局や専門家へご確認ください。

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