相続登記は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に申請します。遺産分割の日から数える場面もあります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。
この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
相続登記の3年以内は、亡くなった日ではありません。相続の開始と、自分が不動産の所有権を取得したことの両方を知った日から数えます。遺産分割があった場合などは、分割の日から数える場面もあります。このページでは不動産登記法の条文にそって、数え始めの日を表で整理します。
相続登記の3年以内は、亡くなった日から数えるのではありません。不動産登記法第76条の2第1項は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内と定めています。亡くなったことと、自分が取得したことの両方を知った日が基準です。
相続登記の3年以内は、場面ごとに数え始めの日が分かれます。法定相続分で登記したあとの遺産分割で、法定相続分を超えて取得した人は、分割の日から3年以内に登記を申請します（第76条の2第2項）。相続人申告登記をした人が、その後の遺産分割で所有権を取得したときも、分割の日から3年以内です（第76条の3第4項）。
| 場面 | 数え始めの日 | 根拠 |
|---|---|---|
| 相続で所有権を取得した | 相続の開始と所有権の取得を知った日 | 第76条の2第1項 |
| 法定相続分で登記したあとに遺産分割があった | 遺産分割の日（対象は、法定相続分を超えて取得した人） | 第76条の2第2項 |
| 相続人申告登記をしたあとに遺産分割があった | 遺産分割の日（対象は、申出をした人。相続登記がされた後に取得した場合を除く） | 第76条の3第4項 |
どの行も、期限は「そこから3年以内」です。自分がどの行に当たるかは、事情によって変わります。迷うときは法務局や司法書士に確認してください。
相続登記の義務化は令和6年4月1日に始まりましたが、それより前に起きた相続も対象です。まだ登記をしていない不動産が対象で、法務省の資料では、期限は令和9年3月31日までと説明されています。
個別の相続がどちらの扱いになるかは、法務局または司法書士に確認してください。最新の案内は、法務省や法務局のページで確かめてください。
相続登記を3年以内にしないと、不動産登記法第164条第1項により、10万円以下の過料の対象になります。ただし対象になるのは、正当な理由がないのに申請を怠ったときです。「10万円以下」は上限で、10万円と決まっているわけではありません。
法務省の資料では、次の流れが示されています。
過料が科されるかどうかは、個別の事情を見て判断されます。このページでは言い切れません。
そのような場合のために、相続人申告登記があります。3年以内に、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを登記官に申し出る方法です。申出をすると、第76条の2第1項の義務を履行したものとみなされます（第76条の3第2項）。
相続登記の前後では、登録免許税の免税措置、相続土地国庫帰属制度、住所・氏名変更登記の義務化の3つが関係します。どれも条件があります。当てはまるかどうかは、法務局、税務署、税理士などに確認してください。
税額や、免税が使えるかどうかは、このページでは判断できません。
法務局の建物登記簿に登記されていない家屋（未登記家屋）は、市への届出が必要になる場合があります。山口県周南市のページでは、未登記家屋を売買や相続などで所有権移転した場合は、市への届出が必要とされています。法務局の登記と、市の届出は、別の手続です。
数え方が分かったら、次の記事も役に立ちます。
相続した空き家の売却で迷ったら、空き家の売却のご相談へどうぞ。当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。お客様のご同意があれば、提携の不動産会社をご案内します。案内の前に、免許の有無を確かめています。査定や契約は、お客様とその会社が直接行います。登記や税金のことは、法務局や専門家にご確認ください。
亡くなった日ではなく、相続の開始と所有権の取得を知った日から数えます（不動産登記法第76条の2第1項）。
法定相続分で登記したあとの遺産分割で、法定相続分を超えて取得した人は、分割の日から3年以内の申請が必要です。相続人申告登記をした人も、その後の遺産分割で所有権を取得したときは、分割の日から3年以内の申請が必要です（相続登記がされた後に取得した場合は除かれます）。最初の3年との関係は事情で変わることがあるため、法務局や司法書士に確認してください。
3年以内に申出をすれば、第76条の2第1項の義務を履行したものとみなされます。ただし、申出より前にされた遺産分割による取得は、みなしの対象から除かれます。また、申出の後に遺産分割で取得したときは、分割の日から3年以内に登記の申請が必要です。
10万円以下は上限で、正当な理由がない場合が対象です。科されるかどうかは個別に判断されるため、法務局に確認してください。
岐阜地方法務局の案内では、令和9年（2027年）3月31日までです。使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。