更地の固定資産税の計算は？課税標準×税率と特例が外れる条件
更地の固定資産税は、課税標準額に税率を掛けて求めます。名古屋市の計算例では税率は1.4％です。住宅用地の特例（課税標準が価格の1/3、200㎡以下の部分は1/6）の対象と、空家法の勧告で特例が外れる条文上の根拠を整理します。
この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
更地の固定資産税は、「課税標準額×税率」で求めます。住宅用地の特例は、人が居住する家屋の敷地が対象です。
建物を解体して更地にすると、この特例の対象から外れて、税額が上がりやすくなります。また、建物が残っていても、空家法の勧告を受けると特例が外れることがあります。
この記事では、計算の流れと特例の条件を、一般的な仕組みとして順に説明します。
更地の固定資産税はどう計算するのか？
更地の固定資産税は、「課税標準額×税率」で求めます。名古屋市の計算例ページでは、固定資産税の税率を1.4％、都市計画税の税率を0.3％として計算しています。
都市計画税は、固定資産税とは別に課される税です。税率は自治体の案内で確かめてください。
課税標準額は、土地の評価額そのものとは限りません。住宅用地の特例では、課税標準が価格の3分の1や6分の1になります（後の節で説明します）。
自分の土地で概算するときの手順は、次のとおりです。
- 納税通知書に同封された課税明細書で、土地の評価額と課税標準額を確かめます。
- 住んでいる自治体の固定資産税の税率を、自治体の案内で確かめます。
- 課税標準額に税率を掛けます。
- 端数の扱いを自治体の案内で確かめます。
名古屋市の例では、同じ区内の土地と家屋の課税標準額を合計し、1,000円未満を切り捨てます。次に税率を掛け、100円未満を切り捨てています。
端数処理は自治体の案内に従ってください。
住宅用地の特例とは何で、更地だとどう変わるのか？
住宅用地の特例は、人が居住する家屋の敷地について、固定資産税の課税標準を下げる仕組みです。課税標準は価格の3分の1になります。
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は6分の1です。建物を解体して更地にすると、人が居住する家屋の敷地ではなくなるため、この特例の対象外になりやすくなります。
これが、更地で税額が上がりやすい主な理由です。
根拠は地方税法第349条の3の2です。第1項が3分の1、第2項が小規模住宅用地の6分の1を定めています。
住宅用地が200㎡を超える場合は、面積を住居の数で割った値が200㎡以下なら敷地の全体が、200㎡を超えるなら「200㎡×住居の数」の面積が、小規模住宅用地になります。
特例が使えるかどうか、面積をどう数えるかは、個別に判断されます。市区町村の税務窓口に確認してください。
更地にすると固定資産税は本当に6倍になるのか？
6倍は、小規模住宅用地の6分の1の特例が外れ、課税標準が価格そのものに戻る場合の、単純な比です。住宅用地の3分の1の特例が外れる場合は、単純な比は3倍です。
実際の税額は土地ごとの課税標準で変わるため、6倍になると言い切ることはできません。
倍率は、次のような前提で変わります。
- 敷地の広さ：200㎡以下の部分は6分の1、それ以外の住宅用地は3分の1の特例です。
- 住居の数：200㎡を超える敷地では、住居の数で小規模住宅用地の面積が変わります。
- 都市計画税の有無：かかる土地かどうかで、合計の税額が変わります。
名古屋市の計算例では、土地と家屋の課税標準額を合計して税額を求めています。比べるときは、土地だけでなく、土地と建物の合計で見てください。
自分の土地の倍率は、自治体に確認するのが確実です。
住宅用地の特例の対象かどうかは、何で決まるのか？
特例の対象は、地方税法第349条の3の2第1項に定められています。
「専ら人の居住の用に供する家屋」または「その一部を人の居住の用に供する家屋」で政令で定めるものの敷地で、政令で定めるものです。
住居の数の認定など、第2項の適用に必要な事項は、総務省令で定めるとされています（第3項）。
この記事で確認した条文には、「いつの時点の状況で判断するか」は書かれていません。解体の時期と翌年度の扱いの関係は、自治体によって運用が異なる可能性があります。
日程は、事前に自治体の税務窓口に確認してください。解体の時期による有利・不利は、個別の事情で変わります。そのため、どの時期がよいとは言えません。
建物が残っていても、住宅用地の特例が外れることはあるのか？
あります。空家法の管理不全空家等または特定空家等について、市町村長から勧告を受けると、その敷地は住宅用地の特例の対象から除かれます。
建物を解体せずに放置しても、税負担が軽いままとは限りません。
根拠は、地方税法第349条の3の2第1項のかっこ書きです。
空家法第13条第2項の勧告を受けた管理不全空家等と、第22条第2項の勧告を受けた特定空家等の敷地は、住宅用地から除かれています。
空家法の段階は、次のとおりです。
| 段階 | 管理不全空家等（第13条） | 特定空家等（第22条） |
|---|---|---|
| 1 | 指導（第1項） | 助言・指導（第1項） |
| 2 | 勧告（第2項） | 勧告（第2項） |
| 3 | — | 命令（第3項） |
| 4 | — | 行政代執行（第9項） |
第13条について確認した範囲は、第1項と第2項です。特例が外れるのは、表の2段階目の勧告を受けたときです。
- 管理不全空家等：適切な管理が行われていないことで、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態の空家等です。市町村長は指導でき、なお改善されず、特定空家等になるおそれが大きいと認めるときは、修繕などの具体的な措置を勧告できます。
- 特定空家等：そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態、のいずれかにあると認められる空家等です（第2条第2項）。
どの建物が対象になるかは、市町村が判断します。この記事では、個別の建物への当てはめはしません。指導や勧告については、市町村の窓口に確認してください。
自分の土地の税額は、誰に何を確認すればよいのか？
課税明細書を手元に置いて、お住まいの自治体の固定資産税の窓口に確認するのが確実です。個別の税の判断が必要なときは、税理士に相談してください。
確認の順番は、次のとおりです。
- 納税通知書と課税明細書で、評価額と課税標準額を見ます。
- 市区町村の税務窓口（固定資産税の担当）に、特例の扱いや税率を確認します。
- 必要に応じて、税理士に相談します。
空家法の指導や勧告については、市町村に確認してください。最新の内容は、自治体の案内で確かめてください。
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空き家の売却を考えているときは、空き家の売却のご相談から話を聞かせてください。
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出典
- 地方税法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
- 空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
- 国土交通省 改正空家法の概要2026-11-14に確認
- 名古屋市 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）の計算例2026-11-14に確認
更地の固定資産税の計算は？課税標準×税率と特例が外れる条件のよくある質問
更地にすると、固定資産税は上がりますか？
一概には言えません。住宅用地の特例が外れる場合は、税額が上がりやすくなります。ただし、実際の税額は土地ごとに変わります。土地と建物の合計で、自治体に確認してください。
固定資産税の税率はどこで確かめられますか？
名古屋市の計算例では1.4％ですが、お住まいの自治体の税率は、納税通知書や自治体の案内で確かめてください。都市計画税の税率も、自治体の案内で確かめてください。
建物が残っていれば、特例は外れませんか？
外れないとは言えません。空家法の管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けると、その敷地は住宅用地の特例から除かれます。対象かどうかは、市町村が判断します。
住宅用地の特例の対象かどうかは、何で決まりますか？
地方税法第349条の3の2第1項は、人の居住の用に供する家屋の敷地で政令で定めるものを対象としています。判断の時点や運用は、事前に自治体の税務窓口へ確認してください。