換価分割のやり方は？相続不動産を売って分ける順番と注意点

公開：2026年11月15日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

換価分割は、相続した不動産を売ってお金で分ける方法です。相続人で話し合って合意し、協議書をつくり、相続登記の手続きを確かめたうえで売り、代金を分けます。相続登記は、取得を知った日から3年以内の申請が義務です。

換価分割のやり方は、相続人で話し合って合意し、協議書をつくり、相続登記の手続きを確かめたうえで売って、代金を分ける順番です。

相続登記は、取得を知った日から3年以内の申請が義務とされています。税の申告が必要になる場合もあるため、個別の判断は専門家や税務署に確かめてください。

換価分割とは？ほかの分け方とどう違うのか？

換価分割とは、相続した不動産などを売ってお金に換え、その代金を相続人で分ける遺産分割の方法です。

ほかの分け方とは、不動産が手元に残るかどうかと、代償金の用意が要るかどうかが違います。誰も住む予定がない空き家では、選択肢の一つになります。

• 共有物の変更には同意が必要です：民法251条は、共有物に変更を加えるには、ほかの共有者の同意が必要と定めています。共有の不動産を売る場面でどう当てはまるかは、司法書士や弁護士に確かめてください。
• 話し合いで決めます：民法907条は、共同相続人が、遺言で禁じた場合や分割をしない旨の契約をした場合を除き、いつでも協議で遺産の分割をできると定めています。
• 合うかどうかは人によって違います：相続人の事情や財産の内容で変わります。迷うときは、司法書士や弁護士に確かめてください。

換価分割のやり方は？売って分けるまでの手順は？

換価分割のやり方は、相続人と遺産を確かめ、全員で話し合って協議書をつくり、相続登記の手続きを確かめ、不動産会社を通して売り、代金を分け、必要に応じて申告する順番です。

誰がどの段階で関わるかを先に決めておくと、進めやすくなります。次の表は、順番ごとの合意・手続き・窓口をまとめたものです。

売る前に相続登記が必要かどうかや、売る名義の決め方は、司法書士や法務局で確かめてください。

代金は、売るためにかかった費用を協議書の取り決めに沿って引いたうえで分けます。費用の額は物件や依頼先で違うため、見積もりの書面で確かめてください。

売るまでの間も、家の管理は続きます。見回りや草刈りなど、誰が何をするかを話し合っておくと安心です。

遺産分割協議書には何を書き、相続登記はどう進めるのか？

換価分割の遺産分割協議書には、換価分割をすること、誰の名義で売るか、費用の引き方、分ける割合、売却の目安の時期などを書いておくと、あとの食い違いを防ぎやすくなります。

相続登記は、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内の申請が義務です（不動産登記法76条の2）。

協議書に書いておきたいこと

• 換価分割をすること：売って代金を分ける、と分かる形で書きます。
• 売る名義：相続人の共有か、代表者の単独かを決めます。
• 費用の引き方：売るためにかかった費用を、代金からどう引くかを書きます。
• 分ける割合：誰がどれだけ受け取るかを書きます。
• 売却の目安の時期：長引いたときに話し合いやすくなります。
• 税の負担の扱い：税がかかる場合に、誰がどう負担するかを話し合っておきます。

協議書の書き方は事情で変わります。文例をそのまま使えば有効、とは言えません。司法書士や弁護士に確かめてください。

共有名義と代表者名義はどう違うのか？

どちらが合うかは、相続人の関係や登記・税の扱いで変わります。この記事では、どちらが良いとは言いません。司法書士・弁護士・税理士に確かめてください。

登記の期限と、つまずきやすい点

• 3年以内の申請：相続で所有権を取得した人は、自己のために相続の開始があったことと、所有権を取得したことを知った日から3年以内に、移転の登記を申請します。この義務は令和6年4月1日から始まっています（法務省の案内）。
• 法定相続分で登記したあとに遺産分割をした場合：相続分を超えて取得した人は、遺産分割の日から3年以内に登記を申請します（不動産登記法76条の2第2項）。
• 遺産分割が先に成立した場合の扱い：法務局や法務省の案内で確かめてください。
• 住所や氏名が変わっている場合：令和8年4月1日から、住所や氏名の変更登記も、変更日から2年以内の申請が義務になりました。売る予定があって早く変える必要があるときは、自分で変更登記を申請するよう案内されています。
• 検索用情報の申出：所有権の移転の登記などを申請するときは、氏名・住所などの検索用情報の申出を併せて行います。法人である場合や海外に住所がある場合などは、申出ができないとされています。くわしくは法務局で確かめてください。

相続登記の費用や、司法書士に頼む範囲は、次の節の関連記事も参考にしてください。

換価分割に期限はある？売却が長引いたらどうなるのか？

換価分割で、売却を終えなければならない期限は、民法907条には定められていません。

ただし、相続登記の申請義務や、空き家の特例を使う場合の売却時期には期限があります。

売却が長引くときのために、協議書に売却の目安の時期を書いておくと、話し合いやすくなります。

売却が長引くと、空き家の特例の売却時期に間に合わなくなる場合があります。売れない間の管理の担当や費用も、あらかじめ話し合っておくと、もめにくくなります。

期限や特例は変わることがあります。最新は国税庁・自治体・法務局の案内で確かめてください。

換価分割で売ったときの税金はどうなる？誰が申告するのか？

換価分割で不動産を売って利益が出ると、譲渡所得として税金の対象になる場合があります。誰が申告するかは、個別の事情で変わります。

当社は税の個別の判断をしないため、税務署や税理士に確かめてください。この記事では、金額を示しません。

相続した空き家の特例は使えるのか？

国税庁のタックスアンサー No.3306（令和8年4月1日現在の法令等）には、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例があります。

条件を満たす場合に、譲渡所得の金額から3,000万円まで控除できる、という内容です。当てはまるかどうかは、人によって違います。

ほかにも要件があります。売るときや売ったあとの耐震、取り壊しの条件も含まれます。

• ほかの相続人の売却も数えます：1億円以下かどうかは、分けて売った部分や、ほかの相続人が売った部分も含めて判定されます。
• 1億円を超えたときの修正申告：特例を受けた売却の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、残りの部分を自分やほかの相続人が売って合計が1億円を超えると、その売却の日から4か月以内に修正申告書の提出と納税が必要になります（国税庁）。
• ほかの相続人への通知：租税特別措置法35条は、この特例を受けようとする人が、ほかの相続人に売った旨などを通知することを定めています。

特例の要件や期限は変わることがあります。最新の内容は、国税庁の案内か、所轄の税務署で確かめてください。

相続人の一人が反対したり、住み続けたりしたらどうする？だれに相談する？

相続人の一人が反対しているときは、同意が得られないまま換価分割を進めにくくなります。

話し合いで決まらないときは、民法907条により、各共同相続人が家庭裁判所に遺産分割を請求できます。審判などの手続きです。

• 住み続けたい人がいる場合：売る方法ではなく、現物分割や代償分割などへの切り替えも考えられます。何が合うかは、司法書士や弁護士に確かめてください。
• 連絡がつかない人がいる場合：民法251条2項に、所在が分からない共有者がいるときの裁判所の手続きがあります。当てはまるかは、専門家に確かめてください。

当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。売るときの相談は、当社でお受けします。

同意をいただいたら、免許を確かめた会社をご案内します。査定、価格、契約は、ご案内する会社とお客様の間で行います。当社は物件の説明や交渉、契約には関わりません。

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空き家を売る段階になったら、空き家の売却のご相談からお知らせください。まずは状況をうかがいます。

会社のご案内は、同意をいただいてからです。

出典

• 民法（e-Gov 法令検索）2026-11-14に確認
• 不動産登記法（e-Gov 法令検索）2026-11-14に確認
• 法務省 相続登記の申請義務化の案内2026-11-14に確認
• 国税庁 タックスアンサー No.3306 相続した財産を譲渡したとき2026-11-14に確認
• 租税特別措置法（e-Gov 法令検索）2026-11-14に確認

換価分割のやり方は？相続不動産を売って分ける順番と注意点のよくある質問

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