10年超所有の軽減税率の特例は空き家に使える？期限と条件の早見表

公開：2026年11月15日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

空き家になった家も、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなど、国税庁の要件を満たせば10年超所有の軽減税率の特例の対象になる場合があります。取壊しや災害の期限、3,000万円控除との違いを表で整理します。

この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

空き家になった家でも、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなど、国税庁の案内にある要件を満たせば、10年超所有の軽減税率の特例の対象になる場合があります。

国税庁の案内での名前は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。この記事では、空き家の状況別に、期限と条件を表で整理します。

当てはまるかどうかは、個々の事情で変わります。最後は税務署や税理士に確かめてください。

10年超所有の軽減税率の特例とは、どんな仕組み？

10年超所有の軽減税率の特例とは、マイホーム（居住用財産）を売って一定の要件に当てはまるとき、長期譲渡所得の税額を通常より低い税率で計算できる特例です。

国税庁のタックスアンサーNo.3305では、次の5つの要件すべてに当てはまることが必要とされています。

売った資産：日本国内にある居住用財産であること
所有期間：売った年の1月1日で、家屋と敷地がともに10年を超えていること
過去の適用：売った年の前年と前々年に、この特例を受けていないこと
他の特例：買換えや交換の特例など、他の特例を受けていないこと（ただし、居住用財産の3,000万円特別控除とは重ねて受けられます）
売る相手：親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと

税額は、課税長期譲渡所得金額（A）に応じて、国税庁の案内で次のように示されています。

課税長期譲渡所得金額（A）	税額
6,000万円以下	A×10％
6,000万円超	(A－6,000万円)×15％＋600万円

平成25年から令和29年までの各年分は、復興特別所得税を所得税と併せて申告・納付します。

復興特別所得税額は、基準所得税額に2.1パーセントの税率を掛けて計算します。根拠法令等として、国税庁の案内には「措法31、31の3」などが挙げられています。

住まなくなった空き家でも、この特例は使える？

住まなくなった空き家でも、10年超所有の軽減税率の特例の対象になる場合があります。

国税庁No.3305では、以前に住んでいた家屋は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限り、対象とされています。

その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまわないと書かれています。

注意したい点は次のとおりです。

家屋とともに売る敷地や借地権も、対象に含まれます。
売ったときに2つ以上マイホームを持っていた場合は、主として住まいに使っていた家屋だけが対象です。
案内には「現に自分が住んでいる家屋」「以前に住んでいた家屋」と書かれています。売る人以外の人だけが住んでいた家がどう扱われるかは、この案内には書かれていないため、税務署で確認してください。

空き家を取り壊して売る場合や、災害で滅失した場合の条件は？

空き家を取り壊して敷地を売る場合、10年超所有の軽減税率の特例には3つの要件があり、すべてを満たす必要があります。

災害で家屋が滅失した場合は、別の期限が決まっています。次の表は、国税庁No.3305（1）の内容を状況別にまとめたものです。

状況	売る期限	主な条件
現に自分が住んでいる家屋（イ）	この案内に期限の記載なし	日本国内の居住用財産であること
以前に住んでいた家屋（ロ）	住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで	住まなくなった後の用途は問われない（どのような用途でもかまわない）
家屋とともに売る敷地や借地権（ハ）	イまたはロの家屋とともに売る	イまたはロの家屋とともに売ったその敷地や借地権であること
家屋を取り壊した場合の家屋と敷地（ニ）	取壊しから1年以内に譲渡契約を結び、かつ住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る	下の3要件すべて
災害で滅失した、現に住んでいる家屋の敷地（ホ・イ）	災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで	住まなくなった後の用途は問われない
災害で滅失した、以前に住んでいた家屋の敷地（ホ・ロ）	住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで	住まなくなった後の用途は問われない

取り壊した場合の3要件（ニ）は次のとおりです。

所有期間：取り壊された家屋と敷地が、取り壊された日の属する年の1月1日で所有期間10年超であること
契約の時期：敷地の譲渡契約が、取壊しから1年以内で、かつ住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までであること
敷地の使い方：取壊しから譲渡契約の日まで、敷地を貸駐車場などその他の用に使っていないこと

期限は事実の紹介です。ご自身の場合の期限は、税務署などで確かめてください。

所有期間の「10年超」は、いつの時点で数える？

10年超所有の軽減税率の特例の「10年超」は、売った年の1月1日の時点で、家屋と敷地の両方について数えます。

取り壊した場合は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日で判定します。

災害で家屋が滅失した場合は、その家屋を引き続き所有していたと考えたときに、売った年の1月1日で10年を超える家屋の敷地に限られます。

相続や贈与で取得した不動産の数え方は、国税庁No.3305には書かれていません。最新の扱いは、国税庁や税務署の案内で確かめてください。

3,000万円特別控除（空き家特例）とは何が違い、併用できる？

居住用財産の3,000万円特別控除と、10年超所有の軽減税率の特例は、国税庁No.3305で重ねて受けられるとされています。

一方、「相続した空き家の3,000万円特別控除」は、亡くなった方の居住用家屋を相続した人が売る場合の、別の制度です。

どちらが関係するかで、確かめる資料が変わります。

項目	10年超所有の軽減税率の特例（No.3305）	相続した空き家の3,000万円特別控除（No.3306）
対象	マイホームを売った人	被相続人居住用家屋などを相続または遺贈で取得した相続人
売る期限の例	以前に住んでいた家屋は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
適用期間	この案内に期間の記載なし	平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡
主な条件の例	売った年の1月1日で所有期間10年超	昭和56年5月31日以前の建築、売却代金1億円以下など
控除や税率	6,000万円以下の部分はA×10％	最高3,000万円を控除

相続空き家の控除は、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、2,000万円までとなります。詳しくは国税庁No.3306や国土交通省の案内で確認してください。

相続空き家の控除と軽減税率を重ねられるかは、この案内からは分かりません。税務署で確かめてください。

相続の特例の考え方は、空き家になった実家に小規模宅地等の特例は使える？も参考になります。

10年超所有の軽減税率の特例を受けるには、どんな手続きが必要で、誰に確認する？

10年超所有の軽減税率の特例を受けるには、一定の書類を添えて、所轄の税務署で確定申告をします。当てはまるかどうかは、税務署や税理士に確かめてください。

国税庁No.3305が挙げる提出書類は次のとおりです。

譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
売った居住用家屋や敷地の登記事項証明書（不動産番号を記載した明細書で、添付を省略できる場合があります）
売買契約日の前日の住民票の住所と、マイホームの所在地が異なる場合などは、戸籍の附票の写しなど、居住していたことを明らかにする書類

相続空き家の3,000万円控除では、市区町村が「被相続人居住用家屋等確認書」を交付します。たとえば横浜市は、この確認書を交付しています。

確認書があっても特例を受けられない場合があるため、可否は税務署に確認するよう案内されています。

当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。空き家の売却を考えるときは、ご相談を受け付けます。

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売却や相続の流れは、次の記事でも確認できます。

空き家の売却を考え始めたら、空き家の売却のご相談をご利用ください。まず状況をお聞きします。

ご案内は、同意をいただいてからです。紹介先は、免許を確かめた不動産会社です。税の判断は、税務署や税理士にご確認ください。

出典

国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例2026-11-14に確認
国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例2026-11-14に確認
国土交通省相続した空き家を早期に譲渡した場合の譲渡所得の特別控除2026-11-14に確認
横浜市空き家の譲渡所得の特別控除（空き家特例）2026-11-14に確認