都市計画税は更地にするとどうなる？特例が外れる仕組みと確認先

公開：2026年11月15日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

都市計画税は、住宅用地の特例が住宅の敷地を対象にしているため、住宅が建っていない土地では土地の分が上がることがあります。課税するかは市町村が決め、課税する場合は条例が必要です。納税義務者は毎年1月1日現在の所有者です。

この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

都市計画税は、住宅用地の特例が「住宅の敷地」を対象にしているため、建物を壊して住宅が建っていない土地になると、土地の分が上がることがあります。

ただし倍率は一律ではありません。課税されるかどうかも、市町村の判断（課税する場合は条例）で変わります。

自分の土地のことは、納税の案内か市区町村の窓口で確かめてください。

更地にすると都市計画税はどうなる？

住宅用地の特例は、住宅の敷地を対象にした制度です。住宅が建っていない土地には、この特例が当てはまらず、土地の都市計画税が上がることがあります。

実際の税額は、土地の評価額・面積・自治体の定めで変わります。

住宅用地の特例とは： 住宅用地について、都市計画税の課税標準を軽くする制度です（地方税法702条の3）。
特例の割合： 小規模住宅用地は課税標準が価格の3分の1、一般住宅用地は3分の2です。
住宅用地の範囲： 名古屋市の案内では、専用住宅の敷地などが住宅用地とされています。
個別の税額： 土地のある市区町村の窓口で確かめます。

都市計画税は固定資産税と何が違い、誰にかかる？

都市計画税は、道路・公園・下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てる目的税です。固定資産税は、使い道が決まっていない普通税です。

納めるのは、原則として市街化区域内に土地や家屋を持つ人で、固定資産税とあわせて納めます。

根拠： 地方税法第702条は、市町村が、市街化区域内の土地・家屋の所有者に課税できると定めています。
課税するかどうか： 市町村が自分で決め、課税する場合は条例が必要です（総務省）。
税額の計算： 土地や家屋の評価額に税率をかけます。税率は条例で決められ、上限は0.3%です（地方税法702条の4）。
納め先： 市町村です。東京23区内は、東京都に都税として納めます。

自分の土地が都市計画税の対象かどうかは、どこで分かる？

対象かどうかは、土地のある市町村の判断と条例で決まります。確認するときは、その市区町村の税務の窓口に聞くのが確実です。東京23区の場合は、納め先が東京都です。

都市計画税は固定資産税とあわせて納める税です。手元の納税の案内に、都市計画税が含まれているかを見ます。
分からないときは、土地のある市区町村の税務の窓口（東京23区は東京都）に聞きます。
名古屋市など、課税の対象や税率を公式ページで案内している自治体もあります。土地のある自治体のページも見てください。

総務省の案内では、2025（令和7）年4月1日現在、都市計画税を課税しているのは639団体です。

市町村の総数は1,719団体（東京特別区は1団体として計上）で、約3分の1にあたります。

市街化調整区域の土地も、一律に対象外とは言えません。

市街化区域との均衡を著しく失うといった特別の事情があるときは、条例で定めた区域に課税されることがあります（地方税法702条）。

更地にすると都市計画税は何倍になる？

課税標準の割合だけを見ると、小規模住宅用地の部分は、価格の3分の1が価格の全額になる計算なので、理屈の上では3倍です。

一般住宅用地の部分は3分の2なので、倍率はそれより小さくなります。ただし、実際の倍率は負担調整などで土地ごとに違うため、「3倍になる」とは言い切れません。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡までの部分）	価格の6分の1	価格の3分の1
一般住宅用地（小規模以外の部分）	価格の3分の1	価格の3分の2

出典：名古屋市の都市計画税のページ（固定資産税の列を含む）、地方税法702条の3（都市計画税の列）

固定資産税との違い： 小規模住宅用地の特例の割合は、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1です。割合が違うので、倍率の計算も同じにはなりません。
負担調整措置： 土地には、負担水準に応じて税負担をなだらかにする調整措置がとられています（名古屋市）。
税率： 税率は市町村の条例で決まります。上限は0.3%です。

都市計画税は、いつの時点の状態で決まる？

都市計画税の賦課期日は、毎年1月1日です（地方税法702条の6）。納税義務者は、毎年1月1日現在、市街化区域内の土地・家屋を所有している人です（名古屋市）。

年の途中で売ったとき： 納税義務者は、1月1日現在の所有者とされています。
解体や建築の時期とその年の扱い： この記事の出典には、解体の時期による扱いの記載がありません。事前に市区町村へ確認してください。

更地にするか迷うときは、誰に何を確認すればよい？

まず市区町村の税務の窓口で、自分の土地の課税状況を確認してください。判断が難しいときは、税理士に相談します。

税額や特例の可否は個別の事情で変わるため、この記事だけで決めないでください。

市区町村の税務の窓口（東京23区は東京都）： 都市計画税が課されているか、住宅用地の特例がどうなっているかを聞きます。
税理士： 税の個別の判断が必要なときの相談先です。

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