空き家リフォーム賃貸の流れは？法律と税の確認を順番に整理
空き家リフォーム賃貸は、名義と建物の確認、貸すか売るかの比較、改修の範囲決め、契約、貸した後の管理と税の確認の順に進めます。リフォーム前、契約前、貸した後に分けた確認表で、法律と税の窓口までつかめます。
この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
空き家をリフォームして賃貸にするときは、まず名義と建物の状態を確かめます。そのあとで、貸すか売るかを比べ、リフォームの範囲を決め、借り手と契約します。
法律や税の確認は「リフォーム前・契約前・貸した後」の順に分けると、迷いにくくなります。
空き家をリフォームして賃貸に出すまでの流れはどうなりますか？
大まかな流れは、次の5つの段階です。ただ、DIY型賃貸のように借り手が改修する形もあり、順番は契約の形で変わることがあります。
- 所有者（登記の名義）と建物の状態を確かめる
- 貸すか売るかを比べる
- リフォームの範囲を決め、見積りを取る
- 借り手を募集して、賃貸借契約を結ぶ
- 貸した後の管理をし、税の扱いを確認する
賃貸借契約の基本のルールは、民法と借地借家法にあります。民法第601条は、賃貸借を「物を使わせ、相手が賃料を払い、終わったら返す約束」で成り立つものと定めています。
各段階の費用や期間は、物件ごとに大きく変わります。この記事では数字は書きません。
次の表は、確認することを時期ごとに並べたものです。
| 時期 | 確認すること | 確認先・根拠 |
|---|---|---|
| リフォーム前 | 登記の名義が今の所有者か | 法務局・司法書士／不動産登記法 |
| リフォーム前 | 建物が安全に貸せる状態か | 建築士・施工会社などの専門家 |
| リフォーム前 | 補助金・融資の有無と申請の時期 | 空き家のある自治体の窓口 |
| 契約前 | 契約の種類（普通借家か定期借家か） | 借地借家法／専門家 |
| 契約前 | 借り手探しを頼む相手の免許 | 宅地建物取引業法／国土交通省 |
| 契約前 | 修繕や費用の分け方（特約の内容） | 民法／専門家 |
| 貸した後 | 家賃収入などの税の扱い（申告の要否を含む） | 税務署・税理士 |
| 貸した後 | 固定資産税など地方税の扱い | 自治体の案内 |
借り手探しや契約は、だれに頼めばよいですか？
宅地建物取引業法では、土地や建物の貸借の代理や媒介を「業として」行うには免許が必要です（第2条・第3条）。免許の有効期間は5年です。
同法の定義には、持ち主が自分の物件を自分で貸すことは挙げられていません。ただ、仲介を頼むなら、免許のある不動産会社かどうかを先に確かめましょう。
最新の考え方は国土交通省の案内で確かめてください。
空き家を貸す前に、名義と建物の状態は何を確かめますか？
最初に、登記の名義が今の所有者になっているかを確かめます。建物は、安全に貸せる状態かを、建築士や施工会社などの専門家に確認します。
不動産登記法第76条の2では、所有権の登記名義人について相続の開始があったとき、相続で所有権を取得した人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないとされています。
遺贈（相続人に対するものに限る）で取得した人も同様です。
登記の後に遺産の分割があった場合は、分割で相続分を超えて取得した人が、分割の日から3年以内に申請する定めもあります。
手続きの細かい点は、管轄の法務局か司法書士に聞いてください。
建物の点検を頼むときは、たとえば次のような点を伝えて相談します。
- 耐震：地震に対して安全かどうか
- 雨漏り：屋根や外壁から水が入っていないか
- 設備：給排水や電気が安全に使えるか
安全に関わる判断は、建築士や施工会社などの専門家に確認してください。
リフォームは、自分でできる範囲と業者に頼む範囲をどう分けますか？
どこまでを自分で行い、どこからを業者に頼むかは、工事の内容や安全面で変わります。この記事では線引きを示しません。
工事によっては、許可や資格が必要になることもあります。着工する前に、自治体、施工会社、専門家へ個別に確認しましょう。
空き家リフォームの補助金や融資は使えますか？どこで確認しますか？
補助金や融資の制度があるかどうか、対象の地域、建物、用途、期間は、自治体や年度で違うことがあります。
使えるかどうかは、空き家のある自治体の窓口と、国土交通省の公式案内で最新の内容を確かめてください。
補助の有無、金額、条件は自治体と年度で異なるため、この記事では金額を書きません。
申請の時期に条件がある制度もあり得るので、工事の契約や着工の前に、先に窓口で確認することが大切です。
貸した後の修繕や費用は、貸主と借主のどちらが負担しますか？
民法の原則では、貸主（賃貸人）が、使うために必要な修繕をする義務を負います（第606条第1項）。
ただし、借主の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは、この限りではありません。
契約でこれと違う取り決めをする場合は、内容を専門家に確認してから決めましょう。
民法第608条には、費用の戻しの定めもあります。
- 必要費：貸主が負担すべき費用を借主が払ったとき、借主はすぐに返すよう求められる
- 有益費：借主が有益費を払ったとき、貸主は賃貸借の終了の時に、第196条第2項の規定に従って返す。ただし、裁判所が返す期限を認めることがある
契約の種類は、どう選びますか？
借地借家法では、期間を定める契約に、更新のある普通借家と、更新のない定期借家があります。
| 項目 | 普通借家（期間の定めあり） | 定期借家 |
|---|---|---|
| 更新 | 期間満了の1年前から6月前までに更新しない旨などの通知をしないと、同じ条件で更新したものとみなされる（第26条） | 公正証書などの書面で契約するときに限り、更新がないと定められる（第38条第1項） |
| 終わらせるとき | 貸主の通知や解約の申入れには、正当の事由が必要（第28条） | 期間が1年以上なら、満了の1年前から6月前までに終了の通知が必要（第38条第6項） |
| 注意点 | 更新後の期間は、定めがないものとされる | 貸主は先に、更新がないことを書面で説明する義務がある。説明しないと、更新がない旨の定めは無効（第38条第3項・第5項） |
どちらの形が合うかは、物件と事情で変わります。契約書を作る前に、専門家へ相談してください。
DIY型賃貸は、何に気をつければよいですか？
DIY型賃貸のように借主が改修する形をとる場合は、次の点を、契約前に書面で決めておきましょう。
- どこまで改修してよいか
- 改修にかかった費用の扱い（民法の費用の定めと、特約の関係）
- 出るときの原状回復をどうするか
これらをどう定めるのがよいかは、物件と契約の内容で変わります。国土交通省などの公式サイトで最新の資料を確かめ、専門家にも確認してください。
家賃収入やリフォーム費用は、税金でどう扱われますか？貸すか売るかはどう決めますか？
家賃収入の申告の要否や、リフォーム費用・固定資産税などの扱いは、個々の事情で変わるため、この記事では判断しません。税務署、税理士、自治体で確認してください。
貸すか売るかを決める前に、売却の特例を確認しておくと安心です。
国税庁のタックスアンサー No.3306 には、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例が載っています。
この特例の要件には「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」が含まれています。
そのため、貸した期間があると、この要件に当てはまらなくなるおそれがあります。
あわせて、次の点も確かめましょう。
- 対象の譲渡の期間：平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間とされています（令和8年4月1日現在の国税庁の案内）
- 売る期限：相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなど、ほかにも要件があります
- 地方税：固定資産税などは、自治体の案内で確かめます
この記事は、貸したほうが得か、売ったほうが得かの判断はしません。税額や適用の可否も書きません。最新の内容は、国税庁や自治体の案内で確かめてください。
次に読む・相談する
当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。
関連する記事です。
売却も考えているなら、空き家の売却のご相談をご利用ください。
お話を伺い、同意をいただいた場合だけ、免許を確かめた不動産会社を案内します。査定や契約は、その会社とお客様が直接行います。
出典
- 民法（e-Gov 法令検索）2026-11-14に確認
- 借地借家法（e-Gov 法令検索）2026-11-14に確認
- 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）2026-11-14に確認
- 不動産登記法（e-Gov 法令検索）2026-11-14に確認
- 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例2026-11-14に確認
- 国土交通省 住宅局 賃貸住宅・DIY型賃貸借関係の資料2026-11-14に確認
空き家リフォーム賃貸の流れは？法律と税の確認を順番に整理のよくある質問
相続したまま名義を変えていない空き家も貸せますか？
貸せるかどうかは、この記事では判断しません。不動産登記法第76条の2では、相続で所有権を取得した人は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないと定められています。具体的な手続きは、法務局か司法書士に確認してください。
自分の空き家を自分で貸すのに、宅建業の免許は要りますか？
宅地建物取引業法の定義では、貸借の代理や媒介を業として行う場合が対象です。持ち主が自分の物件を自分で貸す場合は、定義に挙げられていません。仲介を頼む相手には免許があるかを確かめてください。
貸した空き家をあとで売るとき、特例は使えますか？
国税庁の案内では、特例の要件に「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」が含まれています。使えるかどうかは個々の事情で変わるため、税務署か税理士に確認してください。
補助金は、リフォームを始めてから申し込んでも間に合いますか？
制度ごとに条件や申請の時期が違います。工事の契約や着工の前に、空き家のある自治体の窓口で、最新の条件を確かめてください。