空き家賃貸の始め方は？免許の要否と手順、貸す前に確かめること

公開：2026年11月15日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

空き家を自ら貸主として貸すだけなら、宅地建物取引業法第2条第2号の取引に自ら貸借は挙がっておらず、免許は一般に不要と整理されます。他人の貸借の代理・媒介を業として行うなら免許が要ります。手順と確認点をまとめます。

この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

空き家賃貸は、持ち主が自分の空き家を貸主として貸すだけなら、宅地建物取引業の免許は一般に要らないと整理されます。

一方、他人の空き家の貸借の代理・媒介を、業として行う人には免許が要ります。このページでは、手順と、貸す前に確かめることをまとめます。

空き家を賃貸に出すにはどんな手順が必要ですか？

空き家賃貸の流れは、一例として次の5つの段階で考えます。どの段階を誰が担うかで、免許の要否が変わる場面があります。

物件ごとに事情が違うため、自治体や専門家への確認が前提です。

持ち主と権利関係を確かめる（登記簿の名義、相続、共有者など）
建物の状態を確かめる（残置物、耐震、設備など）
貸し方を決める（自分で貸すか、不動産会社に任せるか）
借主を募集する
賃貸借契約を結ぶ（契約の種類や期間などの条件を決める）

他人のために、貸借の代理・媒介を業として行うことは、宅地建物取引業にあたる場合があります（宅地建物取引業法）。

契約の種類や条件は、結ぶ前に不動産会社や弁護士などの専門家へ確認してください。

空き家を自分で貸すのに宅建業の免許は要りますか？

持ち主が自分の空き家を、自ら貸主として貸すだけなら、免許は一般に不要と整理されます。

宅地建物取引業法第2条第2号が挙げる行為は、売買・交換と、売買・交換・貸借の代理・媒介で、自ら貸借は含まれていないためです。

他人の物件の貸借を代理・媒介して業として行うなら、第3条により免許が必要です。個別のケースは、国土交通省や都道府県の窓口で確認してください。

誰が何をすると免許が要るのか

場面	法律上の見方	免許
持ち主が自分の空き家を、自ら貸主として貸す	第2条第2号の行為に「自ら貸借」は挙がっていない	一般に不要と整理される
他人の空き家の貸借の代理・媒介を、業として行う	貸借の代理・媒介にあたる場合がある	必要（第3条）
他人の物件の借主探しを、何度も引き受ける人	反復継続的な取引は事業性が高いとされる	必要になりやすい
持ち主が、免許を持つ不動産会社に借主探しを頼む	会社が代理・媒介を行う	会社に必要。持ち主は貸主のまま

「業として」とはどういう意味ですか？

国土交通省の「解釈・運用の考え方」では、「業として行う」とは、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指します。次の事項を参考に、総合的に判断されます。

取引の相手：広く一般の人が相手なら事業性が高く、親族など特定の関係があれば低い
取引の目的：利益が目的なら事業性が高く、特定の資金需要のためなら低い
物件の取得の経緯：転売のために取得したなら高く、相続や自分で使うために取得したなら低い
取引のやり方：自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするなら高く、免許を持つ業者に代理・媒介を頼んで販売しようとするなら低い（国土交通省が挙げる例は販売の場合です）
反復継続性：反復継続的に行うなら高く、1回限りなら低い

この判断は個別の事情で変わります。迷うときは、国土交通省や都道府県の窓口へ確認してください。

貸す前に登記・名義・相続で確かめることは何ですか？

空き家賃貸を始める前に、登記簿上の名義が誰になっているかを確かめます。相続した空き家の場合は、相続の手続きがどこまで済んでいるかも合わせて確認します。

相続登記の扱いは、最新の案内を法務局や司法書士で確かめてください。

名義：登記事項証明書で、所有者が誰かを確認する
相続：誰が相続したか、遺産分割の話し合いが済んでいるかを確認する
共有名義：共有者がいるかを確認し、進め方は専門家に確認する
残置物：家財が残っていないかを見て、片づけの段取りを決める
耐震や設備：建物の状態を確かめ、貸せる状態かを見極める

なお、国土交通省の案内では、売却の特例（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）で相続人の数を確認する際、相続登記が未了の場合などは遺産分割協議書等が必要とされています。

登記の整理は、どの活用方法でも土台になります。

借主を探すとき、誰に頼めますか？

借主探しは、免許を持つ不動産会社に代理・媒介を任せる方法と、持ち主が自ら借主を探す方法があります。

借主探しや契約の取り次ぎを頼む相手が、免許を持つ会社かどうかは、先に確かめてください。

免許について、次の点が手がかりになります。

免許番号：国土交通省の「解釈・運用の考え方」では、免許証番号は地方整備局単位ではなく、全国を通して免許をした順に付与するとされています
名簿の閲覧：宅地建物取引業者名簿は、取引の相手方などが免許の有無や事業規模を把握できるよう、閲覧の制度があります
免許の種類：事務所が2つ以上の都道府県にあれば国土交通大臣、1つの都道府県のみなら都道府県知事の免許です（第3条第1項）

また、国土交通省の考え方では、免許を受けていない者が業として行う取引に、免許業者が代理・媒介で関わっても、その取引は無免許事業にあたるとされています。

免許業者に頼んだだけで、無免許事業でなくなるわけではありません。

空き家を貸すと、税金はどう関係しますか？

貸した場合の税の扱いや、特例が使えるかどうかは状況で変わるため、このページでは税額や可否を断定しません。税務署、税理士、自治体で確かめてください。

売る場合の特例も、貸すかどうかの判断材料になります。

国税庁と国土交通省の案内では、被相続人（亡くなった方）が住んでいた家屋（被相続人居住用家屋）とその敷地等を相続して売ったとき、一定の要件に当てはまれば、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

令和6年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上の場合は、2,000万円までです。要件の一部は次のとおりです。

売る人が、相続または遺贈で、被相続人居住用家屋とその敷地等を取得した相続人であること
被相続人居住用家屋は、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされていないこと、相続の開始の直前に被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、の要件にすべて当てはまること
家屋を売る場合は、譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと（家屋を取り壊してから敷地を売る場合などは別の要件があります）
相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用、居住の用に供されていたことがないこと
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
売却代金が1億円以下であること
令和9年12月31日までの譲渡が対象であること

この特例を受けるには、売った資産の所在地を管轄する市区町村長から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告書に添えて申告する必要があります。

つまり、先に貸してしまうと、この特例の要件に影響する可能性があります。当てはまるかどうかは個別の判断です。最新の案内は、国税庁や自治体で確かめてください。

空き家を貸すデメリットや注意点は？貸すか売るかはどう考えますか？

空き家賃貸には、貸し続ける間の管理や手続きが続くという面があります。貸すか売るかは、持ち主の状況と、使いたい制度の条件を並べて考えます。

貸し続ける手間：貸主としての立場が続くため、管理を誰が担うかを決めておく
契約の条件：契約の種類や期間は、結ぶ前に専門家へ確認する
建物の状態：残置物、耐震、設備の状態によって、貸せるかどうかが変わる
税の特例：貸した場合に、売却の特例の要件に影響する可能性がある
売る場合：売却の特例には期限や要件があるため、早めに確認する

まず、登記の整理と、税務署・税理士・自治体への確認から始めてください。

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