借地権付き建物が売れない理由は？権利・手続き・資金の3つで切り分け

公開：2026年11月15日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

借地権付き建物が売れない理由は、権利・手続き・買い手の資金の3つに分けて考えると整理しやすくなります。借地借家法の条文をもとに、地主の承諾、裁判所の許可の制度、建物の登記、借地権の種類の見方まで整理します。

この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

借地権付き建物が売れないときは、止まっている場所が〈権利〉〈手続き〉〈買い手の資金〉のどれかを先に見分けることが大切です。

場所が分かれば、次に取れる手も見えてきます。この記事では借地借家法の条文をもとに、自分で切り分けるための確認表を用意しました。

借地権付き建物はなぜ売れにくいのですか？

借地権付き建物が売れにくい理由は、大きく〈権利〉〈手続き〉〈買い手の資金〉の3つに分けて考えると整理しやすくなります。

土地が自分のものではなく地主が関わること、承諾などの手続きが挟まること、買い手の資金計画が必要になることが重なるためです。

どれで止まっているかによって、取れる手が変わります。

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことです（借地借家法第2条）。つまり、売る対象は建物だけでなく、土地を使う権利もセットです。

次の表で、止まっている層を確かめてください。

層	見るところ	止まっているサイン
権利	借地権の種類（地上権か賃借権か）、契約の種類、残りの期間	契約書を読んでも種類や満了日が分からない
手続き	地主の承諾、建物の登記	地主が返事をしない、断られた、登記の名義が違う
買い手の資金	融資が使えるか	買いたい人はいるが、資金計画が立たない

買い手の住宅ローンが使えるかどうかは、金融機関ごとに違います。個別の可否は、金融機関や不動産会社に確かめてください。まずは手元の契約書の内容を確認しましょう。

借地上の建物を売るのに、地主の承諾は要りますか？

借地権が土地の賃借権の場合、建物を第三者に譲渡しようとするときに、地主の承諾が問題になります。

借地借家法第19条は、借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に、地主がその賃借権の譲渡を承諾しないときの定めを置いています。

実際の契約が地上権か賃借権かは、契約書で確かめる必要があります。

承諾が得られない場合は、第19条で裁判所に許可を求める道があります。次の節で説明します。

承諾料の金額は、この条文には書かれていません。第19条には、裁判所が許可を「財産上の給付」に係らしめることができるとあります。

個別の契約への当てはめは、弁護士や司法書士に確認してください。

地主が承諾してくれないとき、法律上どんな手続きがありますか？

借地権者が建物を第三者に譲渡しようとしても地主が承諾しない場合、借地借家法第19条に、裁判所へ申し立てる制度が定められています。

条文では、その第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、地主が承諾しないときに、裁判所が承諾に代わる許可を与えられるとされています。

許可が出るかは事情によります。

条文から読み取れるポイントは、次のとおりです。

申立てをするのは：借地権者です。
裁判所が考えること：賃借権の残存期間、借地に関するこれまでの経過、譲渡が必要な事情、その他一切の事情です。
条件がつくことも：当事者の利益のバランスのため、借地条件の変更を命じたり、許可を財産上の給付と結びつけたりできます。
地主側の申立て：裁判所が定める期間内に、地主が自ら建物と賃借権の譲渡を受けたいと申し立てると、裁判所が相当の対価などを定めて命じることもできます。
判断の前に：特に必要がない場合を除き、裁判所は鑑定委員会の意見を聴きます。

許可の前提は、第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに、地主が承諾しないことです。許可の見込みや、かかる費用・期間は、ここでは断定できません。

手続きができるかどうかは、弁護士や裁判所の窓口で確認してください。

借地権の種類（旧法・普通・定期）で売りやすさはどう変わりますか？

借地権の種類によって、更新や存続期間の扱いが違います。買い手が見る残りの利用期間にも関わるため、自分の借地権がどの種類かを先に確かめることが大切です。

定期借地権では、存続期間を50年以上とする場合に、契約の更新がない旨などを特約で定められます（第22条）。

種類ごとの違いを、条文の範囲で整理します。

種類	条文から分かること
旧法（借地法）の借地権	借地借家法の施行前に設定された借地権は、なお従前の例による（附則）
普通借地権	更新する場合の期間は、更新の日から10年（最初の更新は20年）。当事者がより長く定めればその期間（第4条）
定期借地権（存続期間50年以上の場合）	契約の更新などがない旨を特約で定められる。特約は公正証書などの書面で行う（第22条）

自分の契約がどれかは、契約書の日付と条項で確認します。見ても分からないときは、弁護士や司法書士に確かめてください。

建物が登記されていない場合、借地権はどうなりますか？

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有していれば、第三者に主張できます（借地借家法第10条）。これを対抗力といいます。

建物の登記がない、または名義が借地権者と違う場合は、この条件を満たすかどうかを、売却前に確かめる必要があります。

建物が滅失した場合も、条文には扱いがあります。建物を特定する事項、滅失の日、新たに建てる旨を土地の見やすい場所に掲示すれば、借地権は引き続き対抗力を持ちます。

ただし、滅失から2年を過ぎた後は、その前に建物を新築して登記した場合に限られます。

相続した建物で名義が亡くなった方のままの場合は、売却前に名義の整理が必要かどうかを確認しましょう。当てはまるかどうかは、法務局や司法書士に確認してください。

売る前に、まず何を確認すればよいですか？

借地権付き建物を売る前に、最初に確認するのは、契約書、建物の登記、地主の連絡先の3点です。

ここが分かると、〈権利・手続き・資金〉のどこで止まっているかが見えます。そのうえで、借地に慣れた不動産会社への相談へ進みます。

確認表として使ってください。

契約書の種類と日付を見る（旧法か、普通か、定期か）。
存続期間と満了日を確かめる。
譲渡や建て替えの承諾に関する条項を読む。
建物登記の名義が、売る人本人かを確かめる。
地主の連絡先と、これまでのやり取りを整理する。

相続した空き家には、一定の要件を満たすと使える特例があります。

国税庁のタックスアンサー（No.3306）では、被相続人居住用家屋などを売って要件に当てはまるとき、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できるとしています。

要件には、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどがあります。

ただし、あなたの建物や借地権に当てはまるかは、ここでは判断できません。最新の内容は、税務署や税理士に確かめてください。

当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。ご相談をうかがい、同意をいただいたうえで、免許を確認した提携の不動産会社をご案内します。

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