定期借地権付きの建物が売れるかは、契約の中身や地主の承諾などで変わります。借地借家法に沿って、種類、満了日、譲渡の条件、終了時の建物の扱いの順に確かめます。土地の賃借権の譲渡には、原則として地主の承諾が要ります。
この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
定期借地権付きの建物が売れるかどうかは、契約書の中身や地主の承諾などで変わります。売るのは建物と、その下の借地権です。この記事では、確認の順番を条文の根拠つきで整理します。
定期借地権付きの建物が売れるかは、契約書の条件、残りの期間、地主の承諾などで変わります。売る対象は建物と、その下の借地権です。土地そのものではありません。
借地権とは、建物を持つために土地を借りる権利のことです。地上権か土地の賃借権のどちらかです（借地借家法2条）。一般定期借地権と事業用定期借地権は、更新がなく、期間が満了すると終わります（借地借家法22条・23条、国土交通省「定期借地権の解説」）。建物譲渡特約付借地権（同24条）は、満了ではなく、建物が地主に譲渡されて終わります。
「売れるか」を確かめる順番は、次の表のとおりです。上から順に見ると、迷いにくくなります。
| 順番 | 確かめること | 契約書で見る所 | 条文上の根拠 | 結果で変わること |
|---|---|---|---|---|
| ① | 借地権の種類と契約の方式 | 表題、特約、公正証書かどうか | 借地借家法22条・23条・24条、経過措置 | 以降の前提になる |
| ② | 満了日と残存期間 | 開始日、満了日 | 借地借家法22条〜24条（存続期間）、19条2項 | 買う人が使える年数 |
| ③ | 譲渡の条件 | 譲渡や転貸の条項 | 民法612条、借地借家法19条 | 地主の承諾が先か |
| ④ | 満了時の建物の扱い | 終了時の条項 | 借地借家法22条〜24条、国土交通省の整理 | 解体や買取りの有無 |
自分の借地が定期借地権かどうかは、契約書の種類、期間、特約の欄が手がかりになります。種類によって、終わり方と売り方の前提が変わります。普通借地権や旧法の借地権だと前提が違うので、ここを最初に確かめます。
定期借地権には3種類があります（国土交通省「定期借地権の解説」）。
普通借地権は、法定更新があり、更新を拒むには正当事由が必要です。旧法の時代（借地借家法の施行前）に設定された借地権は、なお従前の例によるとされています（借地借家法の経過措置）。居住用の建物は、事業用定期借地権の対象外です。
確認する箇所は、種類、開始日と満了日、譲渡に関する条項、終了時の取り扱いです。読み取れないときは、専門家に契約書を見てもらいましょう。
借地権が土地の賃借権なら、売るときは原則として地主の承諾が必要です（民法612条）。無断で第三者に使わせると、地主が契約を解除できる場合があります。まず契約書の譲渡条項を見てください。
地主が承諾しないときの仕組みも、借地借家法19条にあります。買う人が借地権を得ても地主に不利になるおそれがないのに承諾がない場合、借地権者の申立てで、裁判所が承諾に代わる許可を出せるという定めです。裁判所は、残存期間や、これまでの経過、売る事情などを考えます。許可に財産上の給付の条件がつくこともあります。
ただし、自分の定期借地権でこの手続きが使えるか、条件がつくかは、契約と種類によります。弁護士や司法書士などに確かめてください。
定期借地権付きの建物が売りにくいと言われるのは、買う人が使える期間が残りの年数に限られるからです。一般定期借地権では、満了時に原則として建物を取り壊して土地を返します。買う人から見ると、この前提が資金計画に入ります。
売りにくさの中身は、主に3つです。
負担の中身は、契約書で決まる部分が大きいです。一般定期借地権と事業用定期借地権では、満了時に原則として借地人が建物を取り壊して土地を返します。その費用を誰がいつ負うかを、契約書で確かめてください。
建物譲渡特約付借地権は、満了ではなく、建物が地主に譲渡されて終わります。このとき、借地権者や建物の借主が請求すると、期間の定めのない賃貸借がされたものとみなされます（借地借家法24条2項）。ただし、地主が買取りをやめて借地権が続くこともあります。一般定期借地権や事業用定期借地権（30年以上）と併用している場合は、地主が買取りをしなければ、その契約の満了で借地権が終わります。
売る前に、契約書をそろえて、種類、満了日、譲渡条項、終了時の扱いを確かめます。そのうえで、地主の連絡先と関係を整理し、相談先を決めます。税金は税務署や税理士に、法律の点は弁護士や司法書士に聞くのが基本です。
税金は、譲渡所得などの扱いが状況で変わります。相続した空き家の売却には特例の定めがありますが、要件と期限があります。借地権付きの建物に当てはまるかは、この記事では言えません。国税庁タックスアンサーを入口にして、税務署や税理士に確かめてください。
当社は不動産の売買や仲介をしません。査定や価格の提示もしません。税金や法律の個別の判断もしません。ご相談はお受けします。ご同意をいただいたら、提携の不動産会社をご案内します。免許は当社で確かめます。査定や契約は、その会社とお客様が直接行います。
借地権の売却は、状況ごとに論点が違います。気になる点に近い記事を選んでください。
空き家の売却で迷ったら、まずは話を聞かせてください。不動産会社の案内が要る場合は、同意をいただいてから進めます。相談だけでも大丈夫です。空き家の売却のご相談はこちら
売れるとは言い切れません。契約書の条件、残りの期間、地主の承諾などで変わります。
売れないと決まるわけではありません。ただ、買う人が使える年数が減ります。売れるかどうかは、契約書の内容や地主の承諾などもあわせて確かめます。
この記事の出典では扱っていないため、使える、使えないとは言えません。買う人が金融機関に確かめます。
一般定期借地権と事業用定期借地権では、原則として借地人が建物を取り壊して土地を返します。建物譲渡特約付借地権では、建物が地主に譲渡されます。
契約書を探し、種類、満了日、譲渡条項、終了時の扱いを確かめてください。そのうえで、税金は税理士、法律は弁護士や司法書士に相談しましょう。