底地売却の進め方は？借地権との関係と売る前に確認する順番
底地売却は、借地権が付いた土地の所有権を売ることです。借地権は建物の所有を目的とする地上権か土地の賃借権をいいます。売る前に契約書、登記、借地権の存続期間、固定資産税、譲渡所得の順に確認します。
この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
底地売却とは、借地権が付いたままの土地の所有権を売ることです。借地人の承諾が必要かどうかや、売れやすさは、契約の内容や個別の事情で変わります。
動き出す前に、書類と法令を決まった順に確かめると、自分に合う道が見えやすくなります。
底地とは何で、借地権とどういう関係？
底地とは、借地権が付いている土地の所有権のことです。同じ土地に、土地の所有者の所有権と借地人の借地権という2つの権利が重なっています。
底地の売却とは、この「借地権が付いたままの土地の所有権」を売ることです。
借地借家法の第2条は、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定めています。
借地権を有する人は「借地権者」、借地権者に対して借地権を設定している人は「借地権設定者」です。
- 土地の所有者：底地の所有権を持つ人です。
- 借地人（借地権者）：借地権を有する人です。
- 存続期間：借地借家法第3条は、借地権の存続期間を30年とし、契約でそれより長い期間を定めたときはその期間とします。
- 古い契約：借地借家法の施行前に設定された借地権（転借地権を含む）は、附則の経過措置で「なお従前の例による」とされています。いつ設定された借地権かで扱いが違う場合があります。
底地は借地人の承諾がなくても売れる？
承諾が要るかどうかは、法令の条文だけでは言い切れません。契約書の定めや個別の事情で扱いが変わるので、契約書を確かめたうえで、弁護士などの専門家に確認してください。
借地人が借地権を譲渡する場面と、土地の所有者が底地を売る場面は、別の話です。分けて考えましょう。
借地借家法の第10条は、借地権者が登記されている建物を土地の上に持っていれば、借地権の登記がなくても、借地権を第三者に対抗できると定めています。
この条件を満たす場合、土地の所有者が替わっても、借地人は借地権を主張できると考えられます。個別に当てはまるかは、登記や契約書で確かめてください。
底地が売れにくいと言われるのはなぜ？
底地は、借地権が付いたままの土地です。借地権者が登記された建物を持っているときは、借地権を第三者に対抗できます（借地借家法第10条）。
買う人は、借地権が付いた土地を引き継ぐことになります。売れにくさの理由は土地ごとに違うので、自分の底地に何が当てはまるかを先に確かめましょう。
固定資産税と都市計画税にも目を向けてください。地方税法の第343条は、固定資産税を固定資産の所有者に課すと定めています。
土地の所有者とは、登記簿または土地補充課税台帳に所有者として登記・登録されている人です。
ただし、質権や百年より長い存続期間の定めのある地上権の目的である土地は、質権者または地上権者に課されます。
都市計画税は、第702条で、市町村が、市街化区域内（等）にある土地や家屋の所有者に課することができる税とされています。
ここでいう所有者は、固定資産税の所有者の考え方に沿います。地代と税額の比較は、手元の契約書と納税通知書を並べて確かめてください。
底地を売る方法と、売却価格はどう考える？
主な道は3つです。借地人に売る方法、借地権と同時に第三者へ売る方法、底地のまま第三者や専門の買取会社へ売る方法です。
どの道でも、合意が必要かどうかは契約内容や相手との話し合いで変わります。まず借地人の意向と契約書を確かめることが分かれ目になります。
| 方法 | 売る相手 | 確認すること |
|---|---|---|
| 借地人に売る | 借地人 | 借地人の意向、契約書の定め |
| 借地権と同時に第三者へ売る | 第三者 | 借地人との話し合いの有無、契約書の定め |
| 底地のまま第三者・買取会社へ売る | 第三者・買取会社 | 契約書の内容、登記の名義 |
底地の価格は一律ではありません。契約の内容や個別の事情で変わり得ます。
インターネットで「更地の○割」といった割合を見かけても、この記事の出典には根拠が無いため、相場の数字や割合は載せません。
実際の価格は、不動産会社の査定で個別に確かめてください。
底地を売ると税金は？売る前に何を確認する？
土地を売ったときの譲渡所得の扱いや税額は、取得した時期、かかった費用、特例が使えるかどうかなど、個別の事情で変わります。このため、税額はここでは示せません。
売る前に、契約書・登記・税の仕組みを公式の資料で確かめ、税務署や税理士に相談してください。
確認の順番は次のとおりです。
- 借地契約書を見ます。期間、地代、特約を確かめます。
- 登記事項証明書を取ります。名義と共有の有無を確かめます。
- 借地権がいつ設定されたか、存続期間はいつまでかを確かめます。借地借家法を見ます。
- 固定資産税の納税通知書を見ます。地方税法に沿った税額です。
- 譲渡所得の扱いを、税務署や税理士に聞きます。
| 順 | 確認するもの | 見る点 | 根拠・窓口 |
|---|---|---|---|
| 1 | 借地契約書 | 期間・地代・特約 | 手元の契約書 |
| 2 | 登記事項証明書 | 名義・共有の有無 | 法務局 |
| 3 | 借地権の設定時期と存続期間 | 施行前に設定された借地権か、存続期間はいつまでか | 借地借家法 |
| 4 | 固定資産税の通知書 | 税額と地代の比べ方 | 地方税法・市区町村 |
| 5 | 譲渡所得の扱い | 特例の要件に合うか | 国税庁・税務署・税理士 |
国税庁のタックスアンサーNo.3306は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を説明しています。
相続または遺贈で取得した被相続人居住用家屋や、その敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売り、一定の要件に当てはまるときの、譲渡所得の特別控除です。
根拠は所得税法と租税特別措置法（措法35）などです。
要件には、被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどが含まれます。
さらに、相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないことも要件です。
借地権が付いた底地がこれらの要件にどう当てはまるかは、ここでは言えません。自分の土地が対象になるかどうかは、要件を一つずつ、税務署や税理士に確かめてください。
最新の内容は国税庁の案内で確かめてください。
相続した底地や共有の底地は？誰に相談する？
相続した底地や共有の底地では、まず登記簿上の名義を確かめましょう。
地方税法の第343条では、固定資産税の所有者は、登記簿などに所有者として登記・登録されている人です。
ただし、登記された個人が賦課期日前に亡くなっているときは、その日に現に所有している人になります。相続登記などの手続きは、法務局や司法書士に確かめてください。
相談先は、内容ごとに分けると迷いません。
- 登記や名義：法務局、司法書士
- 税金：税務署、税理士
- 固定資産税の通知書：市区町村の窓口
- 契約や法令：弁護士などの専門家
- 査定や売却先：不動産会社
当社は不動産の売買や仲介をしません。査定や価格の提示もしません。税金や法律の個別の判断もしません。ご希望の方には、提携の不動産会社をご案内します。
案内には、お客様の同意をいただきます。ご案内の前に、免許を確かめます。査定や契約は、その会社とお客様が直接行います。
次に読む・相談する
借地権の側から整理したいときは、次の記事が役に立ちます。
空き家の売却で迷ったら、空き家の売却のご相談からお知らせください。まずはお話をうかがいます。
ご希望と同意があれば、提携の不動産会社をお知らせします。急いで決める必要はありません。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
- 国税庁 タックスアンサー No.3306 土地や建物を売ったとき2026-11-14に確認
- 地方税法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
底地売却の進め方は？借地権との関係と売る前に確認する順番のよくある質問
底地を売るとき、借地人の承諾は要りますか？
承諾が要るかどうかは、法令の条文だけでは言い切れません。契約書の定めや個別の事情で扱いが変わるので、契約書を確かめたうえで、専門家に確かめてください。
土地の所有者が替わると、借地人の借地権はなくなりますか？
借地借家法の第10条では、借地権者が登記されている建物を土地の上に持っていれば、借地権の登記がなくても、借地権を第三者に対抗できるとされています。この条件を満たす場合は、新しい所有者にも借地権を主張できると考えられます。個別に当てはまるかは、登記や契約書で確かめてください。
底地を売ったら、税金はいくらになりますか？
税額はここでは示せません。取得した時期や費用、特例の要件で変わるためです。国税庁の案内を見たうえで、税務署や税理士に相談してください。
底地の価格は、更地の何割ですか？
一律の割合は、この記事では示せません。契約の内容や個別の事情で変わり得るためです。不動産会社の査定で個別に確かめてください。