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借地権を相続して売却できる？地主の承諾と書類で確かめる5段階

公開：2026年11月15日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

相続した借地権が賃借権なら、売るには地主（賃貸人）の承諾が必要です（民法第612条）。承諾が得られない場合は、借地借家法第19条で裁判所の許可を求める手続があります。種類・登記・相続人を順に確かめましょう。

この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

相続した借地権は、相続人が引き継ぐこと自体と、第三者に売ることを分けて考えます。借地権が賃借権の場合、売るときは地主の承諾が必要です。

まず手元の契約書と登記の書類を、決まった順番で確かめましょう。

相続した借地権は売れる？地主の承諾はいる？

借地権が賃借権なら、売る（賃借権を譲り渡す）には賃貸人である地主の承諾が必要です（民法第612条第1項）。

承諾が得られないときは、裁判所の許可を求める手続があります（借地借家法第19条）。

自分の借地権がどれに当たるかは契約の内容で決まるので、契約書を読むところから始めます。

  • 借地権とは：建物を持つための地上権か、土地の賃借権のことです（借地借家法第2条）。
  • 相続で引き継ぐとき：相続人は、亡くなった人の権利と義務を相続開始の時から引き継ぎます（民法第896条）。この仕組みは、人に売る「譲渡」とは別の話です。
  • 売るとき：賃借人は、賃貸人の承諾がなければ賃借権を譲り渡せません（民法第612条第1項）。これに反すると、賃貸人が契約を解除できる場合があります（同条第2項）。
  • 地上権のとき：民法第612条が書いているのは賃借権です。地上権の場合の扱いは、契約書と登記で確かめ、専門家に聞きます。
  • 相続そのものの承諾・承諾料：相続で引き継ぐ場面で地主の承諾が要るかどうかは、ここでは言い切れません。契約書の定めを確かめてください。

売る前に何を、どの順番で確かめればいい？

借地権を相続して売却する前には、次の5段階で書類を確かめます。順番に見ていくと、承諾が問題になる場面や、どこに相談するかが整理できます。

段階確かめること見る書類根拠
①借地権の種類（旧法・普通・定期）借地契約書借地借家法第3条・第22条ほか
②賃借権か地上権か契約書・登記事項証明書借地借家法第2条
③地主の承諾が問題になる場面契約書の譲渡・建替えの定め民法第612条・第896条
④承諾が得られないときの裁判所の許可契約書・これまでの経過借地借家法第19条・第20条
⑤建物の相続登記建物の登記事項証明書不動産登記法第76条の2

① 借地権の種類

  • 旧法：借地借家法ができる前に設定された借地権には、なお従前の例によるという経過措置があります。古い契約は旧法のきまりが残る場合があります。
  • 普通借地権：存続期間は30年です。契約でそれより長く決めたときは、その期間になります（借地借家法第3条）。
  • 定期借地権：存続期間を50年以上にして設ける場合、更新がないことなどを特約で定められます。この特約は、公正証書などの書面でする必要があります（借地借家法第22条）。

② 賃借権か地上権か

賃借権かどうかで、民法第612条の承諾の話に当たるかが変わります。契約書の題名や文言、登記の記録を見て確かめます。

③ 地主の承諾が問題になる場面

  • 相続人どうしで遺産分割をして取得するのは、相続による承継の話です（民法第896条・第907条）。売却とは分けて考えます。
  • 第三者に売る場合は、賃借権の譲渡として地主の承諾が問題になります（民法第612条）。
  • 相続人全員で売って代金を分ける場合も、買い手への譲渡になるので、賃借権なら地主の承諾が問題になります。
  • 契約書に譲渡や建替えの定めがあれば、その内容も見ます。

承諾の扱いは、契約内容にも左右されます。個別の判断はここでは言い切れません。

④ 承諾が得られないときの裁判所の許可

次の項目で説明します。

⑤ 建物の相続登記

建物を相続した人は、相続の開始を知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権移転の登記を申請する決まりがあります（不動産登記法第76条の2）。

借地権は、借地上の建物が登記されていれば第三者に主張できます（借地借家法第10条）。そのため、建物の登記の状況は大切です。

建物の登記事項証明書は、法務局で取れます。最新の手続は法務局の案内で確かめてください。

地主が承諾しない・承諾料で折り合わないときはどうなる？

借地権の売却を地主が承諾しないときは、借地人の申立てで、裁判所が地主の承諾に代わる許可を出す手続があります（借地借家法第19条）。

許可が出るかは個別の事情で変わるので、弁護士などに確かめてください。承諾料の金額は、ここでは書きません。

  • 対象になる場面：建物を第三者に譲ろうとして、その第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに、地主が承諾しないときです。
  • 裁判所が見ること：賃借権の残存期間、借地に関するこれまでの経過、譲渡が必要な事情などを、すべての事情とあわせて考えます（同条第2項）。
  • お金の条件：当事者の利益のバランスをとるため必要があるとき、裁判所は許可を財産上の給付にかからせることができます（同条第1項）。
  • 地主が自分で買いたいとき：地主が、自ら建物の譲渡と賃借権の譲渡を受けたいと申し立てることもできます。その場合、裁判所は相当の対価などを定めて命じることができます（同条第3項）。
  • 競売などで建物を取得した人：その人が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに、地主が承諾しないときは、その人が許可を申し立てられます。申立ては、建物の代金を支払った後2か月以内です（借地借家法第20条）。

兄弟など相続人が複数いるとき、借地権はどう分ける？

相続人が数人いるときは、相続財産は相続人の共有に属します（民法第898条第1項）。

売って代金を分けるなら、相続人どうしの合意に加えて、賃借権なら地主の承諾も問題になります。分け方は、まず話し合いで決めます。

  • 持ち分：共有持ち分は、民法第900条から第902条までの規定で算定した相続分で考えます（民法第898条第2項）。たとえば、子と配偶者が相続人なら各2分の1です（第900条第1号）。
  • 話し合い：共同相続人は、協議でいつでも遺産の分割ができます（民法第907条第1項）。
  • まとまらないとき：各相続人は、家庭裁判所に分割を請求できます（同条第2項）。手続の詳細は、家庭裁判所の案内で確かめてください。
  • 共有物を変えるとき：共有物に変更を加えるには、形状や効用の著しい変更を伴わないものを除き、他の共有者の同意が必要です（民法第251条）。売却がこれに当たるかは、弁護士や司法書士に確かめてください。
  • 相談先：個別の判断は、弁護士や司法書士に確かめてください。

売れないとき、建物を解体して返す費用は誰が払う？

解体費用を誰が負担するかは、契約書の定めを確かめたうえで、地主や専門家に相談して決めます。

関係する条文として、民法第621条（原状回復）と借地借家法第13条（建物買取請求権）があります。解体費用の金額は、ここでは書きません。

  • 原状回復：賃借人は、借りた物を受け取った後に生じた損傷があるとき、賃貸借が終わると、その損傷を元に戻す義務を負います（民法第621条）。通常の使い方による傷みや経年変化は除かれます。建物の撤去をどう扱うかは、契約書で確かめます。
  • 建物買取請求権：借地権の存続期間が満了し、契約の更新がないとき、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法第13条）。
  • 定期借地権のとき：存続期間を50年以上とする定期借地権では、買取りの請求をしない旨を特約で定められます（借地借家法第22条）。契約の種類を先に確かめてください。

借地権を売ったときの税金や、建物の相続登記はどう考える？

借地権付きの建物を売って利益が出ると、譲渡所得（所得税）の対象になり得ます。相続した不動産には、取得費加算や空き家の特例など、条件つきの制度があります。

使えるかどうかは個別の事情で決まるので、国税庁の案内を見たうえで、税務署や税理士に確かめてください。

取得費加算（租税特別措置法第39条）

  • 相続税額がある人が、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ったとき、その相続税額のうち売った資産に対応する部分を取得費に加える仕組みです。
  • 適用を受けるには、確定申告書に適用を受ける旨を書き、必要な書類を付けます（同条第2項）。

被相続人居住用財産（空き家）の特例（租税特別措置法第35条）

国税庁の案内では、次の内容が示されています。

  • 売ったときに譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる場合があります。
  • 相続人の数が3人以上で、令和6年1月1日以後に売る場合は、2,000万円までです。
  • 売る期間は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までです。さらに、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
  • 対象の家屋は、昭和56年5月31日以前に建築されたものなど、いくつかの要件があります。
  • 売却代金が1億円以下であること、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）や収用等の特別控除など他の特例を受けていないことも要件です。
  • 対象の「敷地等」には「土地の上に存する権利」も含まれると書かれています。借地権が当てはまるかは個別に確かめてください。

あなたに使えるかどうかは、ここでは言い切れません。税額もここでは示しません。最新は国税庁の案内で確かめてください。

建物の相続登記

建物の所有権を相続で取得した人は、相続の開始を知り、かつ取得を知った日から3年以内に登記を申請します（不動産登記法第76条の2）。

いったん法定相続分で登記したあとに遺産分割で法定相続分を超えて取得したときは、遺産分割の日から3年以内です。

次に読む・相談する

借地権の売却は、地主・税務署・法律の専門家など、相談先が分かれます。まず、次の関連記事で自分の状況に近いものを読んでみてください。

相談先は、内容によって分かれます。

  • 地主：承諾や契約の内容の確認
  • 弁護士：承諾が得られないとき、相続人どうしの争い
  • 司法書士：建物の相続登記
  • 税理士・税務署：税金や特例
  • 不動産会社：売却の査定や契約

当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。空き家のご相談はお受けします。ご同意をいただいたうえで、提携の不動産会社をご案内します。

宅地建物取引業の免許は、当社が確かめます。査定や契約は、不動産会社とお客様が直接行います。当社は価格や条件の交渉にかかわりません。

空き家の売却を相談したい方は、空き家の売却のご相談（空き家買取サイト）をご覧ください。

出典

借地権を相続して売却できる？地主の承諾と書類で確かめる5段階のよくある質問

借地権を相続するとき、地主の承諾は必要ですか？

相続人は、相続開始の時から、亡くなった人の権利義務を引き継ぎます（民法第896条）。相続で引き継ぐ場面で承諾が要るかどうかは、ここでは言い切れません。契約書の定めを確かめてください。

地主が借地権の売却を承諾しないと、売れませんか？

賃借権の場合、賃貸人の承諾を得なければ譲り渡せません（民法第612条第1項）。承諾が得られないときは、裁判所の許可を申し立てる手続があります（借地借家法第19条）。

兄弟で相続した借地権付きの建物は、どうやって分けますか？

相続人が数人いるときは、相続財産は相続人の共有に属します（民法第898条第1項）。協議で決め、まとまらなければ家庭裁判所に分割を請求できます（民法第907条）。

相続した建物の登記は、いつまでにしますか？

相続の開始を知り、かつ建物の所有権を取得したことを知った日から3年以内です（不動産登記法第76条の2）。最新の手続は法務局の案内で確かめてください。

売ったときの特例は、使えますか？

条件があるので、使えるかは個別に決まります。国税庁の案内を見て、税務署や税理士に確かめてください。

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