特定空家の定義と空家との違い｜管理不全空家等・勧告・住宅用地特例を表で確認
特定空家等の定義は、空家法第2条第2項が定める、放置すると危険や有害などが著しい状態の空家等です。住宅用地特例が外れるのは、管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けた土地です。
この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
特定空家等の定義は、空家法第2条第2項に書かれた、放置すると危険や有害などが著しい状態の空家等です。
ただの空家等との違いは、この条文の4つの状態に当たると認められるかどうかです。
固定資産税の住宅用地特例が外れるのは、管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けた土地で、助言や指導の段階ではありません。
特定空家等とは、法律上どういう空き家のことですか？
特定空家等とは、空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）第2条第2項が定める、放置すると危険・有害・景観悪化などが著しい状態の空家等のことです。
人が住んでいないだけでは当たらず、建物や敷地の状態が基準になります。「特定空き家」と書かれることもありますが、法律上の用語は「特定空家等」です。
条文が挙げる状態は、次の4つです。
- 保安上の危険：そのまま放置すれば、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 衛生上の有害：そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 景観の悪化：適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
- その他：周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
対象は建築物だけではありません。建築物に附属する工作物と、その敷地を含む空家等です。
この説明は、2023年6月14日に公布され、2023年12月13日に施行された改正後の条文にもとづきます。
これより新しい改正や運用は、国土交通省や市区町村の案内で確かめてください。
空家等と特定空家等の違いは何ですか？
空家等は、居住その他の使用がなされていないことが常態の建築物（附属する工作物を含む）とその敷地です。
特定空家等は、その空家等のうち、第2条第2項の4つの状態にあると認められるものです。空家等であるだけで、特定空家等になるわけではありません。
空家等の判断の目安について、八尾市のFAQは、基本指針に「概ね年間を通して、建築物等の使用実績がないこと」が示されていると説明しています。
同じFAQでは、1年を通して人の出入りや電気・ガス・水道の使用がないことが判断になっているようだ、とも書かれています。
なお、国や地方公共団体が所有または管理するものは、空家等から除かれます。
特定空家等かどうかは誰が決めるのですか？
特定空家等への措置を行うのは、市町村長（市区町村）です。第22条の助言・指導、勧告、命令、行政代執行は、いずれも市町村長ができる措置として書かれています。
国土交通大臣と総務大臣は、特定空家等に対する措置の適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）を定めることができます（第22条第16項）。
条文は、特定空家等を「状態にあると認められる空家等」と定めています。自分の家が当たるかどうかは、この記事では判断できません。
通知が届いたときや心配なときは、お住まいの市区町村の空き家担当課に確かめてください。
管理不全空家等と特定空家等は何が違いますか？
管理不全空家等は、適切な管理が行われていないため、そのまま放置すれば特定空家等に当たることとなるおそれのある状態の空家等です。
特定空家等の一歩手前にあたり、2023年12月13日施行の改正で新しくできた区分です。
特定空家等は、助言・指導と勧告に加えて、命令と行政代執行まで進む点が違います。
次の表は、3つの段階ごとに、条文、市町村長ができる措置、住宅用地特例の扱いを並べたものです。
| 段階 | 根拠条文 | 市町村長ができる措置 | 住宅用地特例 |
|---|---|---|---|
| 空家等 | 第2条第1項 | 第13条・第22条の措置の対象は、管理不全空家等と特定空家等です | 勧告を受けた土地ではないため、地方税法第349条の3の2第1項のかっこ書きでは除かれません |
| 管理不全空家等 | 第13条 | 指導（第1項）。なお改善されず、特定空家等になるおそれが大きいときは、修繕等の具体的措置の勧告（第2項） | 第13条第2項の勧告を受けた土地は除かれます。指導の段階では除かれません |
| 特定空家等 | 第2条第2項・第22条 | 助言・指導（第1項）→勧告（第2項）→命令（第3項）→行政代執行（第9項） | 第22条第2項の勧告を受けた土地は除かれます。助言・指導の段階では除かれません |
命令の前には、市町村長が命じようとする措置と理由を書いた通知書を交付し、意見書や証拠を出す機会を与えます（第22条第4項）。
行政代執行は、命じられた措置が履行されないなどのときに、市町村長が自ら、または第三者にさせる方法です。費用の徴収については、第22条第12項に定めがあります。
固定資産税の住宅用地特例が外れるのはどの時点ですか？
住宅用地特例から外れるのは、管理不全空家等または特定空家等として「勧告」を受けた土地です。
地方税法第349条の3の2第1項のかっこ書きが、第13条第2項の勧告を受けた管理不全空家等と、第22条第2項の勧告を受けた特定空家等の敷地を、住宅用地から除いています。
助言や指導を受けただけでは、この規定では除かれません。
住宅用地特例の中身は、課税標準を価格の3分の1とするもの（第1項）です。小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）は6分の1になります（第2項）。
国土交通省の「空家法とは」のページも、勧告を受けると住宅用地特例が受けられなくなると説明しています。
具体的な税額は、土地の状況や自治体、年度で変わります。この記事では税額は示しません。市区町村の税務担当課や税理士に確かめてください。
通知が届いたら、まず何をすればよいですか？
通知に書かれた市町村の担当課に連絡し、どの点が問題とされているかを確かめるのが第一歩です。措置は、指導のあとに勧告へ進むなど、段階を踏む仕組みです。
勧告の前に、改善する機会があります。
手順の例は、次のとおりです。
- 通知の文面を読み、担当課名と期限の有無を確かめる。
- 担当課に連絡し、建物や敷地のどこが問題とされているかを聞く。
- 修繕、管理、活用など、進め方を比べる。費用や状況で変わるため、自治体や専門家に確かめてから決める。
市町村長が指定する空家等管理活用支援法人（第23条・第24条）が、情報提供や相談、援助を行う場合があります。
委託を受けて、定期的な状態の確認を行うこともあります。指定があるかどうかは、お住まいの市区町村にお尋ねください。
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出典
- 空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
- 地方税法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
- 国土交通省「空家法の改正概要」2026-11-14に確認
- 国土交通省「空家法とは」2026-11-14に確認
- 八尾市「空家等とはどういう家のことですか？また、特定空家等とは何ですか？」2026-11-14に確認
特定空家の定義と空家との違い｜管理不全空家等・勧告・住宅用地特例を表で確認のよくある質問
空き家のままだと、すぐ特定空家等になりますか？
空家等であるだけでは当たりません。第2条第2項の4つの状態のどれかにあると認められる必要があります。
「特定空家」と「特定空家等」は同じものですか？
同じものを指して使われます。法律上の用語は「特定空家等」です。
助言や指導を受けただけで、固定資産税は変わりますか？
地方税法第349条の3の2第1項のかっこ書きは、勧告を受けた土地を住宅用地から除いています。助言や指導だけでは、この規定では除かれません。税額は税務担当課に確かめてください。
命令を受ける前に、意見を述べる機会はありますか？
あります。市町村長は、命じようとする措置と理由を書いた通知書を交付し、意見書や証拠を出す機会を与えなければなりません（第22条第4項）。通知書を受けた日から5日以内なら、公開の意見聴取を請求することもできます（同条第5項）。