法律上の空き家（空家等）は、居住その他の使用がなされていないことが常態の建物とその敷地です。条文に「何年」の定めはありません。国の指針は「概ね年間を通した使用実績なし」を一つの基準とします。
この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
法律上の空き家は、空家法第2条が「空家等」として定めています。建物などに「居住その他の使用がなされていないことが常態」である状態を指します。条文に「何年」という期間は書かれていません。
「空き家に当たる」ことと、「管理不全空家等・特定空家等になる」こと、「固定資産税の住宅用地の特例が外れる」ことは別の話です。それぞれ条文も条件も違います。この記事では、その3段階を表で並べて説明します。
空家法第2条第1項は、建築物またはこれに附属する工作物で「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」と、その敷地を「空家等」と定めています。国や地方公共団体が所有し、または管理するものは除かれます。条文や法律名は「空家等」と書きます。
空家法第2条には「◯年」という期間は書かれていません。国の指針（基本指針）は、「常態」を「建築物等が長期間にわたって使用されていない状態」とし、例えば概ね年間を通して使用実績がないことを「１つの基準」としています。あくまで基準の一つで、法律が決めた期間ではありません。
判断は、市区町村が建物の実態を見て行います。指針は、次のような材料から客観的に判断することが望ましいとしています。
この指針は「望ましい」という書き方にとどまります。東久留米市の資料は、各市町村の空家等対策計画で基準を明確にする必要がある、と述べています。お住まいの市区町村の案内で確かめてください。
通って掃除や換気をしているだけでは、法律上の空家等に当たることがあります。国土交通省・総務省の考え方では、「使用」と「管理」は区別されています。単なる管理行為だけでも、空家等に該当し得るとされています。
東久留米市が載せている国の考え方（パブリックコメントへの回答）では、次のように整理されています。
自分の家が当たるかどうかは、所在地の市区町村の空き家担当窓口に確かめるのが確実です。当社は個別の判断をしません。
法律上の空き家（空家等）と、統計の空き家は、同じものとは限りません。空家法は、建築物とその敷地について「使用がなされていないことが常態」かどうかを、条文の定義で決めます。総務省の住宅・土地統計調査は、空き家を「二次的住宅」「賃貸用又は売却用の住宅」「その他の住宅」などの区分で示します。
国土交通省の資料では、二次的住宅、賃貸用、売却用を除いた空き家を「居住目的のない空き家」と呼んで説明しています。この区分名は統計上の整理です。自分の家が法律上の空家等に当たるかどうかは、条文の定義で見ることになります。数字を調べるときは、総務省など公式の発表で確かめてください。
固定資産税の住宅用地の特例について、地方税法第349条の3の2第1項のかっこ書きが住宅用地から除いているのは、市町村長が「勧告」をした管理不全空家等と特定空家等の敷地です。このかっこ書きには、空家等に当たることだけを理由に除く、とは書かれていません。なお政府広報は、居住のために必要な管理がなされていないなどで今後居住する見込みがない空き家の敷地にも、軽減措置は適用されなくなると説明しています。
3つの段階を、条文ごとに並べると次のようになります。
| 段階 | 根拠の条文 | 条件の概要 | 市町村の対応・結果 |
|---|---|---|---|
| ① 空き家（空家等）に当たる | 空家法第2条第1項 | 建築物等で、居住その他の使用がなされていないことが常態であるものと、その敷地。国・地方公共団体の所有・管理は除く | 定義の段階。この条文だけでは、次の措置は定めていない |
| ② 管理不全空家等になる | 空家法第13条 | 適切に管理されず、放置すれば特定空家等になるおそれのある状態 | 指導（第1項）。なお改善されず、特定空家等になるおそれが大きいとき勧告（第2項） |
| ② 特定空家等になる | 空家法第2条第2項・第22条 | 倒壊等の危険、著しい衛生上の有害、景観の著しい損傷、周辺の生活環境の保全上不適切、のいずれかの状態 | 助言・指導（第1項）→勧告（第2項）→命令（第3項）→行政代執行（第9項） |
| ③ 住宅用地の特例が外れる | 地方税法第349条の3の2第1項かっこ書き | 第13条第2項または第22条第2項の勧告がされた管理不全空家等・特定空家等の敷地 | その敷地は住宅用地の特例の対象外になる |
住宅用地の特例の中身は、課税標準を価格の3分の1にするものです。200平方メートル以下の小規模住宅用地の部分は6分の1になります（同条第1項・第2項）。
罰則については、政府広報が、特定空家と認められて助言・指導・勧告を受けても改善されず、「所有者が命令に従わない場合、50万円以下の過料に処される場合がある」と案内しています。実際の税額や手続は、事情によって変わります。市区町村の税務担当、税務署、税理士に確かめてください。
管理不全空家等は、適切に管理されず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態の空家等です（空家法第13条）。特定空家等は、倒壊等著しく保安上危険となるおそれ、著しく衛生上有害となるおそれ、適切な管理がないことで著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全のため放置が不適切な状態の空家等です（第2条第2項）。迷ったときは、まず市区町村の窓口に相談してください。
2023年の改正（令和5年法律第50号、令和5年6月14日公布、2023年12月13日施行）で、管理不全空家等が加わりました。政府広報によると、改正前は特定空家等になる前の段階で指導や勧告ができませんでした。いまは早い段階から指導や勧告ができます。
市町村長は、NPO法人などを、申請により「空家等管理活用支援法人」に指定できます（第23条・第24条）。指定された法人は、所有者への情報提供や相談、援助を行います。指定の有無は、市区町村に確かめてください。
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当社は不動産の売買や仲介をしません。査定や価格の提示もしません。税金や法律の個別の判断もしません。ご同意をいただければ、提携の不動産会社をご案内します。査定や契約は、その会社とお客様の間で行います。
条文に期間は書かれていません。国の指針が、概ね年間を通して使用実績がないことを「１つの基準」としているだけです。
市区町村が、人の出入りや電気・ガス・水道の使用、管理の状況などを合わせて判断します。自分の家のことは、市区町村の空き家担当窓口に確かめてください。
国の考え方では、使用の実態がなければ一般に空家等に該当すると考えられています。単なる管理行為だけでも該当し得ます。
地方税法のかっこ書きが住宅用地から除いているのは、勧告がされた管理不全空家等と特定空家等の敷地です。政府広報は、今後居住する見込みがない空き家の敷地も軽減措置の対象外になると説明しています。個別の税額は、市区町村の税務担当や税理士に確かめてください。
まず市区町村の窓口です。市区町村が指定した空家等管理活用支援法人が、相談に応じる場合もあります。