認知症の親の実家は売れる？子どもが勝手に売れない理由と手続き

公開：2026年11月15日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

認知症の親の実家を、子どもが勝手に売ることはできません。意思能力のない人の契約は無効（民法3条の2）で、成年後見人が本人の居住用の家を売るには家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。

この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

認知症の親の実家は、子どもの判断だけで売ることはできません。親の状態によって、使える仕組みと手続きが変わります。

このページでは、民法の条文をもとに、状態ごとの違いを整理します。

認知症の親の実家を、子どもが勝手に売ることはできますか？

子どもが親の実家を勝手に売ることはできません。親の代わりに契約するには、代理権が必要です。

代理権のない人が親の名前で結んだ契約は、親が追認しなければ、親に効力が生じません（民法113条1項）。

代理権がある場合：代理人が本人のためにした意思表示は、本人に直接効力が生じます（民法99条1項）。
代理権がない場合：本人が追認しなければ、本人に効力が生じません（民法113条1項）。
親本人が契約する場合：意思表示をした時に意思能力がなければ、その契約は無効です（民法3条の2）。

認知症と診断されたら、もう実家は売れないのですか？

診断名だけで、売れるか売れないかが決まるとは、条文には書かれていません。民法3条の2は、意思表示をした時に意思能力がなかったかどうかを見ます。

親の状態に合う仕組みを選ぶので、医師・司法書士・弁護士などの専門家に確かめてください。

親の状態ごとの違いを、条文つきで表にします。

親の状態	条文	使う仕組み	売却で押さえる点
契約の時に意思能力がある	民法3条の2（反対から読む）、99条、643条	本人が売る、または本人が委任して代理人が売る	委任は、法律行為を相手に頼み、相手が承諾して成り立ちます（643条）
事理を弁識する能力が不十分	民法15条	補助開始の審判	本人以外が申し立てるときは、本人の同意が要ります（15条2項）
事理を弁識する能力が著しく不十分	民法11条	保佐開始の審判	家庭裁判所が審判をします（11条）
事理を弁識する能力を欠く常況	民法7条、859条、859条の3	後見開始の審判、成年後見人	後見人が代表して売ります（859条）。居住用の建物や敷地は家庭裁判所の許可が要ります（859条の3）
契約の時に意思能力がない	民法3条の2	本人が結んだ契約	その契約は無効です

補助開始の審判は、第17条第1項の審判または第876条の9第1項の審判とともにしなければなりません（民法15条3項）。

補助や保佐で売却をどこまで任せられるかは、専門家に確かめてください。

委任状があれば、子どもが代わりに売れますか？

委任状という書面があるだけで売れる、とは条文に書かれていません。

代理人が権限の範囲内でした意思表示は本人に効力が生じ（民法99条1項）、権限がなければ、本人が追認しないかぎり効力は生じません（民法113条1項）。

委任は、法律行為を相手に頼み、相手が承諾して成り立ちます（民法643条）。

法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力がなければ、その法律行為は無効です（民法3条の2）。判断能力が心配な段階では、早めに専門家へ相談してください。

委任の基本：当事者の一方が法律行為を頼み、相手が承諾すると効力が生じます（民法643条）。
代理の基本：代理人が権限の範囲内でした意思表示は、本人に効力が生じます（民法99条1項）。
権限がない場合：本人が追認しなければ、効力が生じません（民法113条1項）。

成年後見制度を使って実家を売るには、どんな流れですか？

家庭裁判所に後見開始の審判を求め、成年後見人が本人に代わって売る流れです。

本人の居住の用に供する建物やその敷地を売るときは、家庭裁判所の許可を得なければなりません（民法859条の3）。

親が施設に入ったあとの家に許可が要るかは、家庭裁判所や専門家に確かめてください。

親が「事理を弁識する能力を欠く常況」にあるかを、専門家と確かめます。
本人、配偶者、四親等内の親族などが、家庭裁判所に後見開始の審判を求めます（民法7条）。
家庭裁判所が後見開始の審判をします（民法7条）。
後見人は、本人の財産を管理し、財産に関する法律行為で本人を代表します（民法859条）。
居住用の建物や敷地を売るときは、家庭裁判所の許可を得ます（民法859条の3）。

成年被後見人の法律行為は、取り消すことができます。日用品の購入など日常生活の行為は別です（民法9条）。期間や費用は、家庭裁判所や専門家の案内で確かめてください。

売却したお金は、誰がどう管理しますか？

後見人が付いた場合、後見人が本人の財産を管理します（民法859条）。

後見人は、本人の意思を尊重し、心身の状態や生活の状況に配慮して事務を行います（民法858条）。

家庭裁判所は、いつでも後見人に事務の報告を求め、財産の状況を調べることができます（民法863条）。

管理する人：後見人です（民法859条）。
守る姿勢：本人の意思の尊重と、状態や生活への配慮です（民法858条）。
見守る人：家庭裁判所です（民法863条）。

売ったお金の使い道は、個別の事情で変わります。家庭裁判所や専門家に確かめてください。

税金については、国税庁のタックスアンサーNo.3306が、相続や遺贈で取得した被相続人居住用家屋などを売る場合の特例を案内しています。

これは亡くなった方の家を相続したあとに売る場合の話です。被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は、No.3307で説明されています。

当てはまるかは、税務署や税理士に確かめてください。

認知症になる前に、実家について備えておけることはありますか？

判断能力があるうちは、本人が自分で売る、または本人が委任して代理人に売ってもらう道が、条文の上ではあります（民法3条の2、99条1項、643条）。

ただし、意思表示をした時に意思能力がなければ無効です（民法3条の2）。それ以外の備えの方法は、この記事では扱いません。

弁護士、司法書士、税理士、自治体の窓口などに、早めに確かめてください。

本人が売る：契約の時に意思能力があることが前提です（民法3条の2）。
委任して代理人が売る：委任は、頼む側と頼まれる側の合意で成り立ちます（民法643条）。
相談先：弁護士、司法書士、税理士、自治体の窓口です。

次に読む・相談する

実家の売却は、費用や進め方も気になるところです。関連する記事を用意しました。

空き家の売却の相談は、次のページから受け付けています。空き家の売却のご相談（空き家買取サイト）

当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。ご希望があれば、同意を得たうえで、免許を確かめた不動産会社を案内します。

査定や契約は、その会社とお客様が直接行います。

出典

民法（e-Gov法令検索）2026-11-15に確認
法務省：成年後見制度について2026-11-15に確認
法務省：成年後見制度（法定後見・任意後見）の関連ページ2026-11-15に確認
国税庁タックスアンサー No.3306（居住用財産を譲渡した場合の特例の案内）2026-11-15に確認