一人っ子が実家を売るときの進め方：相続登記の期限から順に確かめる

公開：2026年11月15日｜更新：2026年11月15日｜筆者：株式会社LINKBANK 編集部

一人っ子が実家を売るときは、相続登記の申請義務（知った日から3年以内）、空き家の放置、売却時の税の特例の期限を順に確かめます。個別の判断は法務局・税務署・自治体・専門家へ確認してください。

一人っ子が実家を売るときは、まず「名義は誰か」「相続人は自分だけか」「親は存命か」の3点を確かめます。

そのうえで、相続登記の申請義務、空き家の放置、売却時の税の特例の期限を順に見ていくと整理しやすくなります。この記事は一般的な仕組みの説明です。

個別の判断は、法務局・税務署・自治体・専門家に確かめてください。

一人っ子が実家を売るとき、最初に何を確認すればよいですか？

一人っ子が実家を売る場合、最初に確認するのは、実家の名義が誰か、相続人が自分だけか、親が存命かの3点です。

ここが分かると、相続登記や税の話のどこから手をつけるかが決まります。

一人っ子でも、相続人が自分だけかどうかは個別の事情で変わります。相続人の範囲や遺産分割協議が必要かどうかは、司法書士や法務局で確かめてください。

売る前に相続登記は必要ですか？期限はありますか？

不動産登記法第76条の2は、相続で所有権を取得した人に、所有権の移転の登記を申請する義務を定めています。

期限は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内です。

売却との前後の関係や、期限を過ぎた場合の扱いは、法務局や司法書士に確かめてください。

条文には、次のような決まりもあります。

• 遺言による取得：相続人に対する遺贈で所有権を取得した人も、同じ義務の対象です。
• 遺産分割があったとき：法定の相続分で登記をした後に遺産分割があり、その相続分を超えて取得した人は、遺産分割の日から3年以内に申請します。
• 代位者などの申請：代位者その他の人の申請で登記がされた場合は、この義務の規定は適用されません。

売る前に押さえる順番の一例

実家を売ると決める前でも、次の順で期限のあるものから確認できます。

1. 名義と相続人を確認する：登記上の名義と、相続人が自分だけかを確かめます。
2. 相続登記の3年の期限を確かめる：相続の開始と取得を知った日を基準に、申請の時期を決めます。
3. 空き家の管理状況を確かめる：放置したときの自治体の指導や勧告を知っておきます。
4. 売却時の税の特例の期限を確かめる：相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日などの期限があります。

個別の申請は、法務局または司法書士に確認してください。

親が元気なうちに売る場合と、相続後に売る場合は何が違いますか？

親が元気なうちに売る場合は親が売主になり、相続後に売る場合は相続した自分が売主になります。売主が誰かで、譲渡所得の課税関係や特例の要件が変わることがあります。

どちらが有利かは一般論では決められません。

国税庁のタックスアンサーNo.3306によると、相続後の特例は、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときに、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる仕組みです。

ただし、令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋と敷地等を取得した相続人の数が3人以上の場合は、2,000万円までとされています。

主な要件は次のとおりです。

• 家屋の条件：昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がされておらず、相続の開始の直前に被相続人以外に居住していた人がいないこと。
• 売り方の条件：耐震基準を満たす家屋を売るか、家屋を取り壊して敷地を売るなどの定めがあること。
• 期間の条件：相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• 金額の条件：売却代金が1億円以下であること。
• 手続の条件：確定申告が必要で、市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける場面があること。

これらはあくまで概要です。実家が当てはまるかどうかは、この記事では判断できません。売却したときの税金は、税務署や税理士に確認してください。

最新の内容は国税庁の案内で確かめてください。

実家を空き家のまま放置すると、固定資産税や特定空家等の扱いはどうなりますか？

空家等対策の推進に関する特別措置法では、管理が不十分な空き家は、市町村長から指導や勧告を受けることがあります。

勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地は、地方税法の住宅用地の特例の対象から除かれます。

実際の扱いは自治体で異なるため、実家のある市区町村に確認してください。

命令に従わない場合などは、行政代執行法に従い、市町村長が自ら、または第三者に措置を行わせることができると定められています（第22条第9項）。

固定資産税については、地方税法第349条の3の2に住宅用地の特例があります。住宅用地の課税標準は価格の3分の1です。

200平方メートル以下の小規模住宅用地は6分の1とされています。

ただし、同条は、空家法の勧告がされた管理不全空家等や特定空家等の敷地を「住宅用地」から除いています。

つまり、勧告を受けると特例の対象から外れることがあります。自分の実家の税額や適用は、自治体の税務窓口に確かめてください。

親が認知症になった場合、子が実家を売れますか？

親名義の実家を子が売れるかどうかは、親の判断能力などの個別の事情で変わります。この記事では判断できません。

具体的な進め方は、弁護士、司法書士などの専門家に確認してください。

詳しくは、関連記事の 親が認知症のとき実家は売れる？ で解説しています。

誰にも相談できないとき、どこに何を相談できますか？

相談先は内容ごとに分かれています。登記は法務局や司法書士、税は税務署や税理士、空き家の管理は市区町村の窓口です。

売却を具体的に考える段階になったら、不動産会社にも相談できます。

相続土地国庫帰属制度は、相続で取得した土地を国に引き取ってもらう制度です。ただし、建物がある土地は申請できないとされています。

実家に建物が残っている場合の扱いは、法務局で確かめてください。

当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。ご希望があれば、提携の不動産会社をご案内します。

査定や価格の提示、契約は、不動産会社とお客様が直接行います。

次に読む・相談する

費用面は、関連記事で確認できます。親の判断能力が気になる方は、認知症の記事も参考にしてください。

• 実家の売却にかかる費用は？
• 親が認知症のとき実家は売れる？
• 空き家の売却のご相談（空き家買取サイト）

空き家の売却を考え始めたら、まずご相談ください。当社は不動産会社ではありません。お話を伺い、同意をいただいたうえで、提携の不動産会社をご案内します。

出典

• 不動産登記法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
• 法務局：相続登記の申請義務化の案内（法務省）2026-11-14に確認
• 空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
• 地方税法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認
• 国税庁タックスアンサー No.3306 マイホームを売ったときの特例2026-11-14に確認
• 租税特別措置法（e-Gov法令検索）2026-11-14に確認

一人っ子が実家を売るときの進め方：相続登記の期限から順に確かめるのよくある質問

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