訳あり物件が売れるかは事情しだいです。建築基準法の接道（2メートル以上）、被相続人の居住用財産（空き家）の譲渡所得の特別控除（最高3,000万円）など、売る前に公的資料で確かめる点を表にまとめました。
この内容は一般的な情報です。税金・登記・法律の個別のご判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
訳あり物件が売れるかどうかは、事情しだいです。売れるとも売れないとも、ここで言い切ることはできません。大切なのは、売る前に公的な資料で事実を確かめ、事情に合う売り方を選ぶことです。
訳あり物件が売れるかどうかは、事情の中身しだいで、言い切れません。買い手が敬遠しやすい事情があると、価格や売り方に影響が出ることがあります。まずは、どんな事情があるのかを整理して、資料で確かめるところから始めましょう。
「訳あり物件」は、一般には買い手が避けやすい事情を持つ物件の通称です。この記事では、事情を次の4つに分けて考えます。この4分類は、当サイトの整理です。
訳あり物件の種類は、物理的・心理的・法的・権利関係の4つに分けると整理しやすくなります。種類ごとに、売る前に確かめる資料と相談先が違います。下の表は、公的な資料をもとにした確認の目安です。
| 種類 | 一般に売りにくい理由 | 売る前に確かめる点 | 確かめ先 |
|---|---|---|---|
| 事故物件（心理的） | 買い手が気にしやすい | 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の原文 | 宅建業者・弁護士 |
| 再建築不可（法的） | 建て替えに制限がある可能性 | 建築基準法第43条：敷地が道路に2メートル以上接しているか | 特定行政庁（自治体） |
| 共有持分（権利関係） | 他の共有者がいる | 登記事項証明書で名義と持分 | 法務局・司法書士・弁護士 |
| 古い空き家（物理的） | 傷みや管理の負担 | 現況のまま売る場合と解体後の見込み | 不動産会社 |
| 被相続人が住んでいた家（税） | 税の扱いが分かりにくい | 国税庁タックスアンサー No.3306の要件 | 税務署・税理士 |
ここに書いたのは確認の入口です。個別の可否は、表の確かめ先で確認してください。
仲介は、不動産会社が買主を探す方法です。買取は、不動産会社が直接買主になる方法です。どちらが合うかは、物件の事情と売主の希望で変わります。
国土交通省の資料には、空き家等の媒介報酬の見直しが載っています。物件価格が800万円以下の低廉な空家等は、媒介に要する費用を考えて、原則の上限を超えて報酬を受けられるとされています。その上限は30万円の1.1倍です。資料では、令和6年6月公布、7月1日施行予定とされていました。
また、媒介契約を結ぶときは、あらかじめ上限の範囲内で報酬額を依頼者に説明し、合意する必要があると、資料に書かれています。仲介でも買取でも、次の点を契約前に確かめましょう。
最新の制度は、国土交通省の案内で確かめてください。
事故物件を売るときに人の死を告げる必要があるかは、事案ごとに違います。国土交通省には「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」があります。その内容を、ここで断定して書くことはしません。
売ろうとしている物件で告げる必要があるかは、ガイドラインの原文を読み、宅建業者や弁護士に確かめてください。人の死について知っていることは、相談のときに整理して伝えると話が進みやすくなります。
再建築不可の土地は、まず接道について定める建築基準法第43条をもとに、敷地と道路の関係を確かめます。条文は、建築物の敷地が道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。古い家や共有持分も、売る前に事実を確かめると、選べる売り方が見えてきます。
e-Gov法令検索の建築基準法第43条には、次の内容があります。
自分の土地がどう扱われるかは、条文だけでは決まりません。特定行政庁（自治体）に確かめてください。そのうえで、売れるかどうかや売り方を不動産会社に相談しましょう。
共有持分は、他の共有者がいる権利です。揉めずに売れるかは、関係者の状況しだいで、ここでは言い切れません。まず登記事項証明書で名義と持分を確かめ、法務局、司法書士、弁護士に相談してください。
解体を先に決めず、現況のままの見込みと、解体後の見込みを不動産会社に聞いて比べましょう。解体の費用は、ここでは書きません。見積もりで確かめてください。
売る前には、登記の名義、告げるべき事情、税の扱いなどを、公的な資料で確かめます。分野ごとに、相談先は変わります。税は税務署や税理士、法律は弁護士、登記は司法書士や法務局、建築の制限は特定行政庁（自治体）です。
被相続人が住んでいた家（被相続人居住用家屋）などには、税の特例があります。国税庁タックスアンサー No.3306によると、一定の要件に当てはまるとき、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。主な内容は次のとおりです。
あなたが使えるかどうかは、ここでは判断できません。税務署や税理士に確かめてください。最新の内容は、国税庁の案内で確かめましょう。
当社は不動産の売買や仲介をしません。税金や法律の個別の判断もしません。ご相談をうかがい、同意をいただいたうえで、免許を確かめた提携の不動産会社をご案内します。査定や契約は、その会社とお客様が直接行います。
仲介と買取の進み方は、関連記事で確かめられます。
売却先に迷うときは、お気軽にご相談ください。物件の状況をうかがいます。ご案内は、同意をいただいてからです。
売れるかどうかは事情しだいで、言い切れません。まず事情を資料で確かめ、不動産会社に相談しましょう。
建築基準法第43条は、敷地が道路に2メートル以上接することを求めています。実際の扱いは、特定行政庁（自治体）に確かめてください。
事案ごとに違います。国土交通省のガイドラインの原文を読み、宅建業者や弁護士に確かめてください。
一定の要件に当てはまるときに使える制度です（相続人が3人以上なら2,000万円まで）。使えるかは、税務署や税理士に確かめてください。